Der Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Kernen hat ihn gemeinsam mit Fellbach, Leutenbach und Winnenden vom EMA-Institut erstellen lassen. Grundlage ist eine schriftliche Befragung zufällig ausgewählter Haushalte von Mai bis Juni 2023, ausgewertet wurden in allen vier Orten 990 Datensätze, davon 122 aus Kernen. Für 2025 wurde die Basistabelle mit dem Verbraucherpreisindex für Deutschland um 4,55 Prozent fortgeschrieben, die Zu und Abschläge blieben unverändert. Mieter und Vermietervertreter haben den Mietspiegel im Oktober 2025 als qualifiziert anerkannt, er gilt vom 1. November 2025 bis 31. Oktober 2027. Er gilt für nicht preisgebundene Wohnungen und vermietete Häuser mit 25 bis 150 Quadratmetern, nicht unmittelbar für möblierte Wohnungen.
Den Durchschnitt von 10,04 Euro je Quadratmeter nennt nicht der Mietspiegel selbst, sondern die Dokumentation der Fortschreibung, als durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen „zum Zeitpunkt der Datenerhebung“. Ob der Wert schon um die Fortschreibung erhöht ist, sagt die Dokumentation nicht ausdrücklich.
Die Vergleichsmiete ergibt sich in drei Schritten. Tabelle 1 nennt die Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr. Tabelle 2 vergibt Prozentpunkte für Modernisierung, Ausstattung, Bodenbelag, Küche, Bad und Lage. Bei der Lage zählen nur Zuschläge, etwa für einen Spielplatz bis 100 Meter oder eine Haltestelle bis 200 Meter Luftlinie entfernt, die Gemeinde empfiehlt dafür ihren Online Rechner, der die Lagepunkte nach der Adresse ermittelt. Die Punktsumme wird schließlich in Prozent der Basismiete umgerechnet.
Ein Beispiel: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung, Baujahr 1970, mit Balkon und Zentralheizung, Bodenbelag 10 bis 20 Jahre alt, ohne Einbauküche, seit 2010 weder an Wohnung noch Gebäude modernisiert, mit Fenster im Bad und einer Haltestelle in höchstens 200 Metern, sonst ohne bewertete Merkmale. Die Basismiete beträgt 8,66 Euro je Quadratmeter. Die fehlende Modernisierung bringt bei diesem Baujahr minus 5 Punkte, Fenster im Bad und Haltestelle je plus 1, zusammen minus 3. Das sind 8,66 Euro mal minus 3 durch 100, gerundet minus 0,26 Euro, also 8,40 Euro je Quadratmeter oder 588,00 Euro Nettomiete im Monat.
Die Miete gilt laut Mietspiegel im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spanne von im Schnitt 19 Prozent um diesen Wert liegt, in der zwei Drittel aller Mieten vergleichbarer Wohnungen liegen. Im Beispiel sind das 476,28 bis 699,72 Euro, rund 6,80 bis 10,00 Euro je Quadratmeter. Abweichungen vom Mittelwert begründet der Mietspiegel mit Merkmalen, die er nicht bewertet, oder mit einer starken Abweichung der Qualität bei bewerteten Merkmalen, jeweils bis höchstens 9,5 Prozent.
