Haus geerbt, Pflichtteil und Erbengemeinschaft: muss das Haus verkauft werden?

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Nein, das Gesetz verlangt keinen Verkauf. Der Pflichtteil ist aber ein Geldanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der mit dem Erbfall entsteht (§§ 2303, 2317 BGB); wer ihn nicht aus Ersparnissen oder einem Kredit zahlen kann, verkauft am Ende oft doch. Eine Stundung nach § 2331a BGB gibt es nur bei unbilliger Härte, etwa wenn der Erbe sonst sein eigenes Familienheim aufgeben müsste.

Muss man das Haus verkaufen, um den Pflichtteil auszuzahlen?

Nein, eine Pflicht zum Verkauf gibt es nicht. Das Problem ist ein anderes. Ein verwitweter Vater setzt seine Tochter als Alleinerbin ein, der Sohn geht leer aus. Im Nachlass liegt fast nur das Elternhaus. Der Sohn kann trotzdem seinen Pflichtteil verlangen, und der ist eine Geldsumme (§ 2303 Abs. 1 BGB). Der Anspruch entsteht mit dem Erbfall (§ 2317 Abs. 1 BGB), nicht erst, wenn das Haus verkauft ist.

Die Erbin muss also Geld beschaffen. Möglich sind Ersparnisse, ein Darlehen auf das geerbte Haus, eine Ratenzahlung, die beide vereinbaren, oder eben der Verkauf. Zahlt sie nach einer Mahnung nicht, kommt sie in Verzug und schuldet Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

Für Härtefälle sieht das Gesetz eine Stundung vor. Der Erbe kann sie verlangen, wenn die sofortige Zahlung wegen der Art des Nachlasses eine unbillige Härte wäre, vor allem wenn er sonst das Familienheim aufgeben oder ein Wirtschaftsgut verkaufen müsste, das seine Lebensgrundlage bildet (§ 2331a Abs. 1 BGB). Die Interessen des Pflichtteilsberechtigten werden dabei mitgewogen. Ist der Anspruch unstreitig, entscheidet das Nachlassgericht (§ 2331a Abs. 2 BGB). Für ein Elternhaus, in dem der Erbe selbst gar nicht wohnt, wird eine Stundung schwer zu begründen sein.

Auch bei der Erbschaftsteuer gibt es eine Stundung. Gehört zum Erbe ein Haus, das zu Wohnzwecken genutzt wird, stundet das Finanzamt auf Antrag die Steuer bis zu zehn Jahre, soweit sie nur durch den Verkauf des Hauses aufgebracht werden könnte; bei Erwerben von Todes wegen ohne Zinsen (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Freibeträge und Fristen stehen in unserem Beitrag Haus geerbt im Rems-Murr-Kreis.

Wie viel Pflichtteil steht zu? Ein Rechenbeispiel

Der Pflichtteil ist halb so hoch wie der gesetzliche Erbteil. Pflichtteilsberechtigt sind Kinder, Ehegatten und, wenn keine Kinder da sind, die Eltern (§ 2303 BGB). Geschwister haben keinen Pflichtteil. Berechnet wird der Wert des Nachlasses nach Abzug der Schulden. Dazu gehören auch die Kosten der Beerdigung, die der Erbe trägt (§ 1968 BGB).

Im Beispiel oben erbt der Sohn gesetzlich die Hälfte (§ 1924 BGB), sein Pflichtteil ist also ein Viertel. Hat der Vater der Tochter drei Jahre und vier Monate vor seinem Tod 60.000 Euro geschenkt, zählt diese Schenkung zum Teil mit. Sie liegt im vierten Jahr vor dem Erbfall und wird deshalb nur zu sieben Zehnteln angesetzt (§ 2325 Abs. 3 BGB). Die Zahlen sind angenommen.

Quelle: §§ 1924, 2303, 2311, 2325 BGB

Wie wird der Wert des geerbten Hauses bestimmt?

Es zählt der Verkehrswert am Todestag, nicht der Wert beim Kauf vor Jahrzehnten und nicht der Preis, den jemand sich wünscht. Lässt sich der Wert nicht direkt ablesen, ist er zu schätzen (§ 2311 BGB). Der Pflichtteilsberechtigte darf vom Erben Auskunft über den Nachlass und eine Wertermittlung verlangen. Die Kosten dafür trägt der Nachlass (§ 2314 BGB), also im Ergebnis der Erbe.

Wird das Haus kurz nach dem Erbfall verkauft, ist der erzielte Preis nach dem Bundesgerichtshof in der Regel der Ausgangspunkt. Der Pflichtteilsberechtigte kann aber mit konkreten Tatsachen darlegen, dass der Verkehrswert am Todestag ein anderer war, und das Gericht muss dem nachgehen (BGH, Beschluss vom 7. April 2015, IV ZR 150/14). Ein Verkauf unter Wert zu Gunsten eines Bekannten senkt den Pflichtteil deshalb nicht verlässlich.

In der Erbengemeinschaft gilt dasselbe Prinzip. Wer die anderen auszahlen will, braucht einen Wert, den alle akzeptieren. Möglich sind ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses, ein Gutachten eines Sachverständigen oder eine Marktwerteinschätzung, auf die sich alle einigen. Ein Gutachten beim Gutachterausschuss dürfen neben den Eigentümern auch Pflichtteilsberechtigte beantragen, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks eine Rolle spielt (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

Haus geerbt, Geschwister auszahlen: wie viel?

Jedes Geschwister bekommt seinen Anteil am Nettowert, also am Wert des Hauses nach Abzug der Schulden, die mit übernommen werden. Wie hoch der Anteil ist, ergibt sich aus Testament oder gesetzlicher Erbfolge. Steuerlich hat die Übernahme durch einen Miterben einen Vorteil, denn der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Ein fremder Käufer zahlt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent.

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen. Drei Geschwister erben je ein Drittel. Das Haus ist 450.000 Euro wert, auf ihm liegt noch ein Darlehen über 45.000 Euro, das die Schwester übernimmt, die das Haus behalten will.

Quelle: § 3 Nr. 3 GrEStG, Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 5,0 %

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, wenn einer nicht will

Gegen den Willen eines Miterben kann die Erbengemeinschaft das Haus nicht frei verkaufen. Über Nachlassgegenstände verfügen die Erben nur gemeinschaftlich (§ 2040 Abs. 1 BGB), der Kaufvertrag braucht also alle Unterschriften. Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit das Testament sie nicht ausschließt (§ 2042 Abs. 1 BGB).

Bleibt einer bei seinem Nein, steht am Ende die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Jeder Miterbe kann sie beantragen. Der Erlös hängt von den Geboten am Termin ab und fällt oft niedriger aus als bei einem geordneten Verkauf, die Verfahrenskosten kommen hinzu. Deshalb ist die Versteigerung meist ein Druckmittel und selten der beste Weg.

Viele Blockaden haben eine Ursache, die sich lösen lässt. Einer misstraut dem Wert, ein anderer will das Elternhaus nicht hergeben, ein dritter braucht schnell Geld. Ein neutraler, nachvollziehbarer Marktwert entschärft den ersten Punkt. Für die anderen hilft oft ein Gespräch beim Notar oder eine Mediation, bevor jemand einen Antrag auf Versteigerung stellt.

Ein Erbe wohnt im Haus: Nutzungsentschädigung, laufende Kosten und Reparaturen

Laufende Kosten tragen alle Erben nach ihrem Anteil, auch der, der nicht im Haus wohnt. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu, und für Lasten und Kosten gilt die Regel der Bruchteilsgemeinschaft: jeder trägt sie im Verhältnis seines Anteils (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 748 BGB). Dazu gehören Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Zinsen auf Darlehen.

Bei Reparaturen kommt es auf die Dringlichkeit an. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen, etwa nach einem Rohrbruch, darf jeder Miterbe auch ohne die anderen veranlassen (§ 2038 Abs. 1 BGB). Größere Entscheidungen der laufenden Verwaltung treffen die Erben mit Mehrheit nach Anteilen (§ 745 Abs. 1 BGB). Eine Sanierung, die das Haus wesentlich verändert, kann die Mehrheit nicht beschließen (§ 745 Abs. 3 BGB).

Wohnt ein Miterbe allein im Haus, schuldet er den anderen nicht automatisch Miete. Jeder Miterbe kann aber eine Neuregelung der Nutzung verlangen, die den Interessen aller entspricht (§ 745 Abs. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung kommt eine Nutzungsentschädigung in der Regel erst ab diesem Verlangen in Betracht, nicht rückwirkend für die Zeit davor. Wer Geld für die Nutzung will, sollte das deshalb früh und schriftlich verlangen.

• Grundsteuer, Versicherung, Darlehenszinsen: alle Erben nach Anteil
• Notreparatur: jeder Miterbe allein
• Laufende Verwaltung: Mehrheit nach Anteilen
• Nutzungsentschädigung: Neuregelung schriftlich verlangen

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ja, den Kaufvertrag können Sie bald nach dem Erbfall unterschreiben. Sie müssen sich aber gegenüber dem Grundbuchamt als Erbe ausweisen, mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament und dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 Abs. 1 GBO). Wie Sie den Erbschein in Waiblingen bekommen und was er kostet, steht in unserem Beitrag zum Erbschein beim Nachlassgericht Waiblingen.

Ein geerbtes Haus lässt sich auch ohne vorherigen Grundbucheintrag der Erben verkaufen. Wer Erbe des eingetragenen Eigentümers ist, muss für die Übertragung des Eigentums nicht erst selbst eingetragen werden (§ 40 Abs. 1 GBO). Das Eigentum geht dann direkt vom Verstorbenen auf den Käufer über. Ob für die Grundschuld, mit der die Bank des Käufers finanziert, trotzdem eine Zwischeneintragung nötig ist, klärt der Notar mit dem Grundbuchamt.

Prüfen Sie vor dem Verkauf die Spekulationsfrist. Sie beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Kauf durch den Verstorbenen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Einzelheiten stehen im Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Erbengemeinschaft in Waiblingen und im Rems-Murr-Kreis: welche Stellen zuständig sind

Für Waiblingen, Fellbach, Korb, Kernen, Weinstadt, Winnenden, Leutenbach, Schwaikheim und Berglen ist das Amtsgericht Waiblingen Nachlassgericht. Seine Nachlassabteilung sitzt in der Fronackerstraße 33 bis 35. Dort wird auch über eine Stundung des Pflichtteils entschieden, wenn der Anspruch unstreitig ist. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen in der Winnender Straße 27 ist für einen großen Teil des Kreises zuständig.

Verkehrswertgutachten erstellt für Waiblingen und Korb der Gemeinsame Gutachterausschuss Waiblingen/Korb, dessen Geschäftsstelle im Rathaus Waiblingen in der Kurze Straße 33 sitzt. Das Gutachten gibt es nur auf Antrag und gegen eine Gebühr, die sich nach dem ermittelten Wert richtet. Für Fellbach, Kernen und Weinstadt ist der Gutachterausschuss Unteres Remstal zuständig.

Rechtsberatung geben Nachlassgericht und Gutachterausschuss nicht. Geht es um Streit über Pflichtteil, Auszahlungsbetrag oder Nutzungsentschädigung, ist ein Fachanwalt für Erbrecht der richtige Ansprechpartner. Eine Einigung unter Erben setzt ein Notar in einen Vertrag um. Steuerliche Fragen klären Sie mit einem Steuerberater.

Wie H&W Immobilien-Service Erben unterstützt

Beim Pflichtteil, bei der Auszahlung und beim Verkauf steht am Anfang dieselbe Frage nach dem Wert. Wir ermitteln ihn kostenlos auf Basis von Sachwert, Vergleichswert und Ertragswert und erklären, wie wir auf die Zahl kommen, damit alle Miterben sie nachvollziehen können. Entscheiden sich die Erben für den Verkauf, begleiten wir ihn bis zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe. Rechtliche und steuerliche Fragen bleiben bei Anwalt, Notar und Steuerberater. Mehr zu unserer Wertermittlung finden Sie unter Immobilienbewertung.

Häufige Fragen

Quellen

• § 2303 BGB, Pflichtteilsberechtigte, Höhe des Pflichtteils
• § 2311 BGB, Wert des Nachlasses
• § 2314 BGB, Auskunftspflicht des Erben
• § 2317 BGB, Entstehung des Pflichtteilsanspruchs
• § 2325 BGB, Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen
• § 2331a BGB, Stundung
• § 1924 BGB, Gesetzliche Erben erster Ordnung
• § 1968 BGB, Beerdigungskosten
• § 288 BGB, Verzugszinsen
• § 2033 BGB, Verfügungsrecht des Miterben
• § 2034 BGB, Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer
• § 2038 BGB, Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses
• § 2040 BGB, Verfügung über Nachlassgegenstände
• § 2042 BGB, Auseinandersetzung
• § 745 BGB, Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• § 748 BGB, Lasten und Kosten
• § 180 ZVG, Teilungsversteigerung
• § 35 GBO, Nachweis der Erbfolge
• § 40 GBO, Ausnahmen von der Voreintragung
• § 3 GrEStG, Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung
• § 28 ErbStG, Stundung
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
• § 193 BauGB, Gutachten des Gutachterausschusses
• BGH, Beschluss vom 7. April 2015, IV ZR 150/14 (Nachlasswert und Verkaufserlös)
• IWW Erbrecht effektiv, Voraussetzungen der Nutzungsentschädigung nach § 745 Abs. 2 BGB
• Stadt Waiblingen, Gemeinsamer Gutachterausschuss Waiblingen/Korb
• Stadt Waiblingen, Grundstückswertermittlung beantragen
• Amtsgericht Waiblingen, Nachlasssachen
• Amtsgericht Waiblingen, Grundbuchamt
• Amtsgericht Waiblingen, Gerichtsbezirk