Privat verkaufen oder mit Makler: was Selbstverkäufer unterschätzen

Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler bei H&W Immobilien-Service Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026

Zwei Personen unterschreiben Unterlagen am Tisch

Privat verkaufen kann gut funktionieren, wenn Sie Zeit haben, den Markt realistisch einschätzen und die Pflichten kennen. Unterschätzt werden vor allem die Preisfindung, die Pflichtangaben zum Energieausweis schon in der Anzeige (Bußgeld bis 10.000 Euro), die Prüfung der Käuferbonität und der Zeitaufwand. Beauftragen Sie beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses einen Makler, tragen Sie seit dem 23.12.2020 mindestens die Hälfte der Provision, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Was beim Privatverkauf gut funktioniert

Wer selbst verkauft, spart die Maklerprovision und behält jede Entscheidung in der eigenen Hand: welcher Preis in der Anzeige steht, wer zur Besichtigung kommt, an wen am Ende verkauft wird. Das ist kein Nachteil, sondern ein echter Vorteil, wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen.

Gut geht der Privatverkauf vor allem dann, wenn bereits ein Käufer im Umfeld feststeht, etwa Nachbarn, Mieter oder Verwandte, wenn die Immobilie unkompliziert ist und alle Unterlagen vollständig vorliegen, und wenn Sie über Wochen hinweg flexibel Zeit für Anfragen und Termine haben. Fehlt einer dieser Punkte, wird es schnell aufwendiger, als es zu Beginn aussieht.

Realistisch einplanen sollten Sie den Zeitaufwand: Unterlagen beschaffen, Anzeige erstellen, Anrufe und E-Mails beantworten, Besichtigungen abstimmen, Interessenten nachfassen, Notartermin vorbereiten. Das fällt nicht an einem Wochenende an, sondern zieht sich über Wochen oder Monate und meist neben Beruf und Familie.

Preisfindung: der Punkt, an dem die meisten Verkäufe hängen

Der Angebotspreis entscheidet darüber, wer sich meldet und wie lange die Anzeige online steht. Zu hoch angesetzt, kommen kaum Anfragen, die Immobilie wird zum Ladenhüter und muss später im Preis sinken. Zu niedrig angesetzt, verschenken Sie Geld, das sich in der Verhandlung nicht zurückholen lässt.

Eine erste Orientierung bieten amtliche Quellen. In Baden-Württemberg stellen die Gutachterausschüsse ihre Bodenrichtwerte über BORIS-BW bereit. Der Bodenrichtwert sagt aber nur etwas über den Wert des Grundstücks, nicht über Gebäude, Zustand, Ausstattung oder Lage im Detail. Auch Preise in Onlineportalen sind Angebotspreise und keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. Wer nur diese Zahlen nebeneinanderlegt, landet leicht bei einem Wunschpreis statt bei einem Marktpreis.

Energieausweis und Unterlagen: Pflichten ab der ersten Anzeige

Viele Selbstverkäufer erfahren erst nach der Veröffentlichung, dass schon die Anzeige gesetzliche Pflichtangaben enthalten muss. Maßgeblich ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat; die Regeln zum Energieausweis stehen dort weiterhin in § 80 und § 87. Liegt bei Veröffentlichung einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 Abs. 1 GModG enthalten:

die Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
den wesentlichen Energieträger für die Heizung
bei Wohngebäuden das Baujahr laut Energieausweis
bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse

Was zusätzlich vorliegen sollte, bevor Interessenten kommen

Den Energieausweis oder eine Kopie müssen Sie Kaufinteressenten nach § 80 Abs. 4 GModG spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben. Fehlende Pflichtangaben in der Anzeige und eine versäumte Vorlage oder Übergabe sind Ordnungswidrigkeiten, die nach § 108 GModG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden können.

Dazu kommen die Unterlagen, nach denen ernsthafte Käufer und spätestens deren Bank fragen. Einige davon müssen bei Ämtern oder der Hausverwaltung angefordert werden, das kostet Zeit. Planen Sie das ein, bevor die Anzeige online geht.

aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte und Grundrisse
Wohnflächenberechnung
bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan
Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen

Besichtigungen, Sicherheit und die Frage nach dem Geld

Besichtigungen sind mehr als Türen aufschließen. Sie lassen fremde Menschen in Ihr Haus, häufig an Wochenenden und oft mehrfach. Sinnvoll ist, Interessenten vorab mit vollem Namen und Telefonnummer zu erfassen, keine Wertsachen und keine persönlichen Unterlagen offen liegen zu lassen und Besichtigungen nicht allein durchzuführen.

Genauso wichtig ist die Frage, ob ein Interessent den Kauf überhaupt finanzieren kann. Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren oder anderen Interessenten absagen, sollten Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Nachweis über Eigenkapital zeigen lassen. Wer das überspringt, verliert im ungünstigen Fall Wochen mit einem Käufer, der am Ende keine Finanzierung bekommt.

Verhandlung, Notar und Haftung für Ihre Angaben

In der Verhandlung sitzen Sie selbst am Tisch, ohne Puffer. Käufer verweisen auf Mängel, Renovierungsbedarf oder angeblich günstigere Vergleichsobjekte. Wer emotional an der eigenen Immobilie hängt, gibt hier leichter nach oder blockiert einen fairen Abschluss.

Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Der Notar ist nach § 14 Abs. 1 BNotO unparteiischer Betreuer beider Seiten, nicht Ihr Interessenvertreter. Die Verbraucherzentrale Hamburg empfiehlt, die Vertragsklauseln im Zweifel von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Unterschätzt wird oft die Haftung für eigene Angaben. Ein im Kaufvertrag üblicher Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt Sie nach § 444 BGB nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen haben. Was Sie in Anzeige und Gespräch zusagen, etwa zur Wohnfläche, zu Feuchtigkeit oder zum Zustand der Heizung, sollte deshalb stimmen und belegbar sein. Bekannte Mängel gehören offen auf den Tisch. Bei Fragen zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich an Notar oder Rechtsanwalt, bei steuerlichen Fragen an Ihren Steuerberater.

Was ein Makler kostet und wer seit 2020 zahlt

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, sie wird zwischen Makler und Auftraggeber vereinbart. Gesetzlich geregelt ist seit dem 23. Dezember 2020 dagegen, wie die Provision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verteilt wird, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB):

Der Maklervertrag braucht Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).
Arbeitet der Makler für beide Seiten, dürfen Verkäufer und Käufer nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet werden (§ 656c BGB).
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragen werden. Der Verkäufer bleibt mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig, und der Käuferanteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat (§ 656d BGB).
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Baugrundstücke gelten diese Teilungsregeln nicht.

Der Mittelweg: selbst verkaufen mit gezielter Unterstützung

Zwischen allein und mit Makler gibt es eine dritte Möglichkeit. Sie verkaufen selbst, holen sich aber für einzelne Aufgaben fachliche Hilfe, etwa für professionelle Fotos oder ein vollständiges Exposé. Gerade die Präsentation entscheidet in Onlineportalen darüber, ob eine Anzeige überhaupt angeklickt wird.

H&W Immobilien-Service bietet dafür Flex Pakete für Selbstverkäufer an: technische Unterstützung ohne Beratung, zum Beispiel ein Exposé und professionelle Fotos. Preisfindung, Besichtigungen und Verhandlung bleiben in diesem Fall bei Ihnen. Wenn Sie stattdessen den vollständigen Verkauf abgeben möchten, gibt es ein kostenloses Erstgespräch und eine kostenlose Wertermittlung; die Provision fällt erst bei erfolgreicher Vermittlung an. Beide Wege sind legitim. Entscheidend ist, dass Sie ehrlich einschätzen, wie viel Zeit, Marktkenntnis und Nerven Sie selbst einbringen wollen.

Häufige Fragen

Muss ich beim Privatverkauf einen Energieausweis haben?

Ja, in aller Regel. Nach § 80 Abs. 4 GModG müssen Sie Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn nach dem Kaufvertrag übergeben. Liegt er bei Veröffentlichung einer Anzeige vor, gehören die Pflichtangaben nach § 87 GModG in die Anzeige.

Welches Bußgeld droht bei fehlenden Energieangaben in der Anzeige?

Fehlen die Pflichtangaben nach § 87 GModG, kann nach § 108 GModG eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro verhängt werden. Das gilt auch für private Verkäufer.

Darf der Makler die ganze Provision vom Käufer verlangen?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher nicht. Seit dem 23.12.2020 trägt der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte (§§ 656c, 656d BGB).

Ist die Höhe der Maklerprovision gesetzlich festgelegt?

Nein. Die Höhe wird vertraglich vereinbart, gesetzlich geregelt sind nur Form und Verteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern.

Schützt mich ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag?

Nur bei Mängeln, die Sie nicht kannten. Haben Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen, können Sie sich nach § 444 BGB nicht auf den Ausschluss berufen.

Quellen

Selbst verkaufen, aber mit professionellem Auftritt

Fotos und Exposé vom Profi, alles andere in Ihrer Hand: Sehen Sie sich an, wie die Unterstützung für Selbstverkäufer bei H&W Immobilien-Service aussieht.

Unterstützung für Selbstverkäufer