Immobilie verkaufen in Waiblingen: Ablauf, Dauer und Kosten

Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler bei H&W Immobilien-Service Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026

Dächer von Fachwerkhäusern in einer Altstadt

Ein Immobilienverkauf in Waiblingen läuft in festen Schritten: Unterlagen sammeln, Wert ermitteln, vermarkten, Besichtigungen, notarieller Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Der Verkäufer trägt typischerweise seinen Anteil an der Maklerprovision, die Kosten für die Löschung seiner Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Notar und Grundbuch zahlt nach üblicher Vereinbarung der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent in Baden-Württemberg.

Welche Schritte hat ein Immobilienverkauf?

Ob Einfamilienhaus in Hegnach, Wohnung in der Kernstadt oder Erbimmobilie in Korb: Der Weg vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe ist in Deutschland weitgehend vorgegeben. Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Daraus ergibt sich die Reihenfolge.

Unterlagen zusammenstellen
Wert ermitteln und Angebotspreis festlegen
Exposé, Fotos und Anzeigen vorbereiten
Besichtigungen durchführen und Interessenten prüfen
Kaufpreis verhandeln und Notar beauftragen
Kaufvertrag beurkunden
Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, Fälligkeitsmitteilung
Kaufpreiszahlung und Übergabe mit Protokoll

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Je vollständiger die Unterlagen am Anfang vorliegen, desto weniger Rückfragen kommen später von Käufern, deren Banken und dem Notar. Was fehlt, lässt sich meist bei Grundbuchamt, Bauamt oder Hausverwaltung nachfordern, das kostet aber Zeit.

aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte und Grundrisse, Wohnflächenberechnung
Baugenehmigung und Baupläne, soweit vorhanden
gültiger Energieausweis
Nachweise über Modernisierungen
bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
bei vermieteten Objekten: Mietverträge
Kontaktdaten der Bank, falls noch Grundschulden eingetragen sind

Wie finden Sie den richtigen Angebotspreis?

Der Angebotspreis entscheidet darüber, wie viele ernsthafte Interessenten sich melden. Ein zu hoher Preis führt oft dazu, dass ein Objekt lange online steht und später gesenkt werden muss. Gängige Verfahren sind das Vergleichswertverfahren für Wohnungen und typische Einfamilienhäuser, das Sachwertverfahren für individuelle Häuser und das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte.

Für Waiblingen und Korb ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Waiblingen/Korb zuständig. Er hat am 26.11.2025 die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025 beschlossen und veröffentlicht jedes Jahr einen Grundstücksmarktbericht, dessen Kurzfassung kostenlos herunterladbar ist. Die Bodenrichtwerte können Sie selbst über BORIS-BW abrufen. Ein Bodenrichtwert ist allerdings nur der Wert des Grundstücks ohne Gebäude. Zustand, Lage im Gebiet und die aktuelle Nachfrage entscheiden am Ende über den erzielbaren Preis.

Vermarktung und Besichtigungen: worauf es ankommt

Für die Vermarktung brauchen Sie aussagekräftige Fotos, ein Exposé mit vollständigen Angaben und Anzeigen in den gängigen Portalen. Liegt bereits ein Energieausweis vor, müssen kommerzielle Anzeigen nach § 87 GModG Pflichtangaben daraus enthalten, unter anderem Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat am 29.07.2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst.

Bei der Besichtigung muss der Verkäufer oder Makler den Energieausweis oder eine Kopie spätestens vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben. Sinnvoll ist es außerdem, vor dem Notartermin einen Finanzierungsnachweis oder eine Bankbestätigung des Käufers einzuholen. So vermeiden Sie, einen Termin zu vereinbaren, der dann an der Finanzierung scheitert.

Vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe

Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt, entwirft der Notar den Kaufvertrag. Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Absprachen außerhalb der Urkunde sind nach dem Glossar der Bundesnotarkammer unwirksam und können den ganzen Vertrag gefährden. Was vereinbart ist, gehört deshalb in den Vertrag.

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Käufer: Spätere Verfügungen über das Grundstück sind ihm gegenüber unwirksam (§ 883 BGB). Parallel holt der Notar die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein und fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht. Liegen Vormerkung und Löschungsunterlagen vor, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt dann innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist, zuerst an Ihre Bank zur Ablösung, den Rest an Sie.

Besitz und Schlüssel gehen in der Regel erst nach Eingang des Kaufpreises über. Halten Sie Zählerstände und den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest. Die Umschreibung im Grundbuch folgt später, denn der Notar veranlasst sie erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist und das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat (§ 22 GrEStG).

Welche Kosten trägt der Verkäufer, welche der Käufer?

Die größte Position für Verkäufer ist meist die Maklerprovision. Ist der Käufer Verbraucher und geht es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten seit Ende 2020 feste Regeln (§§ 656b bis 656d BGB): Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide denselben Betrag. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen, wie der Verkäufer selbst zahlt, und erst, nachdem der Verkäufer gezahlt hat. Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB).

Verkäufer: eigener Anteil an der Maklerprovision
Verkäufer: Kosten der Lastenfreistellung, also Löschung eingetragener Grundschulden bei Notar und Grundbuchamt
Verkäufer: gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehen mit festem Zins vorzeitig abgelöst wird (§ 490 Abs. 2 BGB); ist die volle Auszahlung mehr als zehn Jahre her, kann der Kredit mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
Verkäufer: Energieausweis, falls noch kein gültiger vorliegt
Verkäufer: gegebenenfalls Einkommensteuer auf den Gewinn nach § 23 EStG
Käufer: Notar und Grundbuch für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung, nach § 448 Abs. 2 BGB und üblicher Vertragsgestaltung
Käufer: Grunderwerbsteuer, in Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises

Wann fällt Steuer auf den Verkaufsgewinn an?

Steuerpflichtig ist der Gewinn, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die Sie ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt weniger als 1.000 Euro betragen. Bei geschenkten Immobilien zählt der Erwerb durch den Vorbesitzer. Ob die Frist in Ihrem Fall abgelaufen ist, gerade bei Erbschaft, teilweiser Vermietung oder Arbeitszimmer, klären Sie bitte vorab mit Ihrem Steuerberater.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Eine seriöse Durchschnittszahl für Waiblingen gibt es nicht, und wir nennen deshalb keine. Die Dauer setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Die Vermarktung bis zur Einigung hängt vor allem vom Preis, vom Zustand und von der Nachfrage nach genau diesem Objekttyp ab. Sie kann kurz sein, wenn der Preis stimmt, und sich deutlich ziehen, wenn er nachträglich korrigiert werden muss.

Die Abwicklung nach der Einigung folgt festen Etappen: Vertragsentwurf mit der Prüfzeit von im Regelfall zwei Wochen für Verbraucher, Eintragung der Vormerkung durch das Grundbuchamt, Löschungsunterlagen der Bank, Auskunft der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die vereinbarte Zahlungsfrist. Wie schnell Grundbuchamt und Banken arbeiten, können Sie nicht beeinflussen. Was Sie beeinflussen können, sind vollständige Unterlagen und ein geprüfter Käufer.

Mit Makler oder selbst verkaufen?

Beides ist möglich. Wer selbst verkauft, übernimmt Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung. H&W Immobilien-Service in Waiblingen bietet eine kostenlose Wertermittlung an, die Rückmeldung auf eine Bewertungsanfrage kommt in der Regel innerhalb eines Werktags. Die Provision fällt erst bei erfolgreicher Vermittlung an. Wer selbst verkaufen möchte, kann einzelne Leistungen wie Exposé und professionelle Fotos ohne Beratung dazunehmen.

Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer die Maklerprovision zahlen?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher tragen Sie mindestens die Hälfte, wenn der Käufer sich beteiligt (§§ 656c, 656d BGB). Ganz auf den Käufer abwälzen lässt sich die Provision nicht mehr.

Wer zahlt Notar und Grundbuch beim Hausverkauf?

Üblicherweise der Käufer, so sieht es auch § 448 Abs. 2 BGB vor. Die Kosten für die Löschung Ihrer Grundschulden trägt in der Regel der Verkäufer. Gegenüber Notar und Grundbuchamt haften gesetzlich beide.

Wann bekomme ich den Kaufpreis?

Nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, also wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und die Löschungsunterlagen vorliegen. Der Käufer zahlt dann innerhalb der Frist, die im Kaufvertrag steht.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja. Sie müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Waiblingen?

In ganz Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises. Sie wird üblicherweise vertraglich dem Käufer auferlegt.

Quellen

Was ist Ihre Immobilie heute wert?

Bevor Sie über Preis und Zeitplan entscheiden, lohnt eine realistische Einschätzung. Die Wertermittlung von H&W ist kostenlos, Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktags.

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