Spekulationssteuer bei Immobilien: wie hoch sie ist und wann sie anfällt

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026 · geprüft 12. Oktober 2026

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, 2026 also mit einem Grenzsteuersatz zwischen 14 und 45 Prozent oberhalb des Grundfreibetrags von 12.348 Euro, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer (§ 23 und § 32a EStG). Sie fällt nur an, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen, und entfällt auch dann, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.

Was ist die Spekulationssteuer und wann fällt sie an?

Ein Verkauf acht Jahre nach dem Kauf kann bei einem Gewinn von 100.000 Euro und hohem Einkommen 42.000 Euro Einkommensteuer kosten. Zwei Jahre später wäre derselbe Gewinn steuerfrei. Dahinter steckt die sogenannte Spekulationssteuer.

Eine eigene Spekulationssteuer gibt es im Gesetz nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Verkaufen Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, gehört dieser Gewinn zu Ihren sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG). Sie fällt also nur an, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein Gewinn, eine Haltedauer von höchstens zehn Jahren und keine Eigennutzung im Sinne des Gesetzes.

Fällig wird die Steuer nicht beim Notartermin. Der Gewinn gehört in die Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zufließt (§ 11 Abs. 1 EStG). Das Finanzamt setzt die Steuer mit dem Einkommensteuerbescheid fest, eine Nachzahlung ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu leisten (§ 36 Abs. 4 EStG).

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist so hoch wie Ihr persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und nach dem Einkommensteuertarif besteuert (§ 32a EStG). Weil der Tarif progressiv ist, zahlt auf denselben Gewinn mehr, wer im Verkaufsjahr ohnehin gut verdient. Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 Prozent, für sehr hohe Einkommen bei 45 Prozent.

Dazu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent der Einkommensteuer (§ 4 SolZG). Er wird aber erst erhoben, wenn die Einkommensteuer bei Einzelveranlagung 20.350 Euro übersteigt, bei Zusammenveranlagung 40.700 Euro (§ 3 Abs. 3 SolZG). Sind Sie Mitglied einer Kirche, fällt zusätzlich Kirchensteuer an.

Die Liste zeigt die Grenzsteuersätze 2026 für Alleinstehende nach § 32a Abs. 1 EStG, bezogen auf das zu versteuernde Einkommen. Bei Ehepaaren mit Zusammenveranlagung verdoppeln sich die Grenzen durch das Splittingverfahren (§ 32a Abs. 5 EStG).

• bis 12.348 Euro (Grundfreibetrag): 0 Prozent
• 12.349 bis 17.799 Euro: steigt von 14 auf knapp 24 Prozent
• 17.800 bis 69.878 Euro: steigt von knapp 24 auf 42 Prozent
• 69.879 bis 277.825 Euro: 42 Prozent
• ab 277.826 Euro: 45 Prozent

Quelle: § 32a Abs. 1 EStG, eigene Berechnung

Ein Beispiel für einen Verkaufsgewinn von 50.000 Euro im Jahr 2026, berechnet mit der Tarifformel aus § 32a EStG für eine alleinstehende Person. Die Mehrbelastung ist die Differenz zwischen der Einkommensteuer mit und ohne den Gewinn, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sind nicht eingerechnet. Je höher das übrige Einkommen, desto größer der Anteil, der an das Finanzamt geht. Bei kleinen Einkommen schiebt der Gewinn Sie durch mehrere Tarifstufen, bei hohen Einkommen trifft er sofort den Spitzensteuersatz.

Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen: so läuft die Frist

Steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Tage, an denen die Kaufverträge wirksam abgeschlossen wurden, also in der Regel die beiden Notartermine (BFH, Urteil vom 26.10.2021, IX R 12/20). Den Tag der Grundbucheintragung, der Kaufpreiszahlung oder der Schlüsselübergabe zieht das Finanzamt nicht heran. Der Bundesfinanzhof hat das zuletzt mit Beschluss vom 18.06.2026 (IX B 24/26) bestätigt.

Für die Berechnung gelten über § 108 Abs. 1 AO die Fristregeln des BGB. Der Tag des Kaufvertrags zählt nicht mit (§ 187 Abs. 1 BGB), die Frist endet mit dem Tag, der zehn Jahre später dasselbe Datum trägt (§ 188 Abs. 2 BGB). Wer am 15. März 2016 gekauft hat, unterschreibt den Verkaufsvertrag also frühestens am 16. März 2026 steuerfrei. Planen Sie hier einige Tage Puffer ein und lassen Sie das Datum vor dem Notartermin von Ihrem Steuerberater prüfen.

Haben Sie auf dem Grundstück innerhalb der Frist gebaut, ausgebaut oder erweitert, wird das Gebäude in die Besteuerung einbezogen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Frist richtet sich dabei nach dem Kauf des Grundstücks, ein Neubau startet keine neue Frist.

Immobilie steuerfrei verkaufen nach 3 Jahren Eigennutzung

Wer selbst darin gewohnt hat, kann auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Keine Steuer fällt an, wenn Sie das Haus oder die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Ebenso befreit ist, wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst darin gewohnt hat (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Die zweite Variante verlangt keine drei vollen Kalenderjahre. Der Bundesfinanzhof lässt einen zusammenhängenden Zeitraum genügen, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Nur das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein, im Verkaufsjahr und im zweiten Jahr davor reicht ein Tag (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19). Rechnerisch kann damit eine Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen ausreichen. Die Finanzverwaltung wendet das an (BMF Schreiben vom 17.06.2020). Eine Vermietung nach dem Auszug im Verkaufsjahr hat dem Kläger in jenem Fall nicht geschadet.

• Als Eigennutzung gilt auch, wenn Sie die Wohnung unentgeltlich einem Kind überlassen, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhalten (BMF Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 23).
• Überlassen Sie die Wohnung unentgeltlich anderen Angehörigen, etwa den Eltern, zählt das nicht als Eigennutzung (Rz. 23).
• Ferienwohnungen dienen nicht Wohnzwecken im Sinne der Vorschrift (Rz. 21).
• Die Befreiung umfasst den Grund und Boden, der zum selbst genutzten Haus gehört. Trennen Sie vor dem Verkauf einen unbebauten Teil ab, ist dieser Teil nicht befreit (BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22).

Spekulationssteuer bei Erbe und Schenkung: wessen Frist zählt?

Bei Erbe und Schenkung zählt die Frist des Vorgängers. Wer eine Immobilie unentgeltlich erhält, schafft sie nicht selbst an. Damit beginnt auch keine neue Frist. Bei einer Schenkung, also einer Einzelrechtsnachfolge, wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Für den Erbfall gilt dasselbe. Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Fußstapfen des Erblassers, und die Finanzverwaltung stellt auf dessen Anschaffung ab (BMF Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10).

Haben Ihre Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es nach dem Erbfall ohne Spekulationssteuer verkaufen. Haben sie es erst vor sechs Jahren erworben, bleiben noch vier Jahre Frist. Auch die Eigennutzung des Vorgängers wird Ihnen zugerechnet (Rz. 26). Hat der Erblasser im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt, kann das die Befreiung tragen.

Anders liegt es, wenn Sie Miterben auszahlen. Soweit Sie bei der Erbauseinandersetzung eine Abfindung leisten, gilt dieser Teil als entgeltlich angeschafft, und für ihn beginnt eine eigene Frist (Rz. 11 und 30). Wie Sie eine geerbte Immobilie insgesamt angehen, lesen Sie im Ratgeber Haus geerbt im Rems-Murr-Kreis.

Spekulationssteuer berechnen: so wird der Gewinn ermittelt

Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern nur der Gewinn. Er ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Haben Sie die Immobilie vermietet und Abschreibungen geltend gemacht, mindern diese die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Die steuerlich abgesetzte AfA erhöht damit den Gewinn.

• Verkaufspreis laut Kaufvertrag
• minus Anschaffungskosten: Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, zuzüglich späterer Herstellungskosten
• plus bereits abgezogene Abschreibungen (AfA)
• minus Werbungskosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision oder Kosten für den Energieausweis

Eine Eigentümerin kauft im Jahr 2018 eine Wohnung für 300.000 Euro und zahlt 20.000 Euro Nebenkosten. Sie vermietet die Wohnung und setzt über die Jahre insgesamt 24.000 Euro AfA ab. Im Jahr 2026 verkauft sie für 400.000 Euro, der Verkauf kostet sie 15.000 Euro. Zwischen den Kaufverträgen liegen weniger als zehn Jahre, selbst bewohnt hat sie die Wohnung nie.

Die Anschaffungskosten betragen 320.000 Euro, nach Abzug der AfA bleiben 296.000 Euro. Der Gewinn liegt damit bei 400.000 minus 296.000 minus 15.000 Euro, also bei 89.000 Euro. Dieser Betrag wird zu ihrem übrigen Einkommen addiert. Liegt sie mit dem gesamten Einkommen im Bereich des Spitzensteuersatzes von 42 Prozent, kostet sie der Verkauf rund 37.400 Euro Einkommensteuer, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Hätte sie zwei Jahre länger gewartet, wäre der Gewinn steuerfrei geblieben. Das Beispiel ist vereinfacht und ersetzt keine Berechnung durch einen Steuerberater.

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?

Einen Freibetrag gibt es nicht, nur eine Freigrenze von 1.000 Euro. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Bis 2023 lag die Grenze bei 600 Euro, das Wachstumschancengesetz hat sie ab 2024 angehoben. Der Unterschied ist wichtig. Liegt der Gewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Bei einer Immobilie spielt die Grenze daher selten eine Rolle.

Verluste aus einem solchen Verkauf dürfen Sie nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen. Was im selben Jahr nicht aufgeht, wird in das Vorjahr zurückgetragen oder in spätere Jahre vorgetragen (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG).

Wann aus privaten Verkäufen ein Gewerbe wird

Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit kauft und wieder verkauft, kann den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Die Finanzverwaltung nimmt einen gewerblichen Grundstückshandel in der Regel an, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb oder Errichtung verkauft werden. Diese sogenannte Drei Objekt Grenze ist ein Anhaltspunkt, keine starre Regel (BMF Schreiben vom 26.03.2004, Tz. 5). Liegt ein Gewerbe vor, geht die Besteuerung als Gewerbe dem § 23 EStG vor (§ 23 Abs. 2 EStG), und die Zehnjahresfrist schützt dann nicht mehr. Unentgeltlich übertragene Grundstücke können dabei mitzählen (Tz. 9).

Wer selten verkauft, ist davon nicht betroffen. Planen Sie mehrere Verkäufe oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen, sprechen Sie vorher mit Ihrem Steuerberater. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage, ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall.

Spekulationssteuer vermeiden: Verkaufszeitpunkt und Preis planen

Legal vermeiden lässt sich die Spekulationssteuer auf zwei Wegen. Sie warten den Ablauf der zehn Jahre ab, oder Sie erfüllen die Voraussetzungen der Eigennutzung. Ob Spekulationssteuer anfällt, entscheidet sich deshalb oft an einem Datum. Klären Sie früh, wann der Kaufvertrag damals beurkundet wurde und wann die Frist abläuft. Das Datum steht in Ihrem Kaufvertrag von damals, fehlt er, kann der beurkundende Notar eine Abschrift erteilen. Im zweiten Schritt geht es um den realistischen Verkaufspreis, denn von ihm hängt der mögliche Gewinn ab.

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Häufige Fragen

Quellen

• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
• § 22 EStG, Arten der sonstigen Einkünfte
• § 32a EStG, Einkommensteuertarif
• § 108 AO, Fristen und Termine
• § 187 BGB, Fristbeginn
• § 188 BGB, Fristende
• BFH, Urteil vom 26.10.2021, IX R 12/20
• BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26, Fristberechnung bei privaten Veräußerungsgeschäften
• BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19
• BFH, Pressemitteilung Nr. 016/20 zur kurzzeitigen Vermietung im Veräußerungsjahr
• BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22
• BMF Schreiben vom 05.10.2000 zu § 23 EStG, mit Hinweis auf BMF vom 17.06.2020 (Amtliches Einkommensteuer Handbuch 2024, Anhang 26)
• BMF Schreiben vom 26.03.2004, gewerblicher Grundstückshandel (Amtliches Einkommensteuer Handbuch 2024, Anhang 17)
• Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024, BGBl. 2024 I Nr. 108 (Freigrenze 1.000 Euro)
• § 11 EStG, Vereinnahmung und Verausgabung
• § 36 EStG, Entstehung und Tilgung der Einkommensteuer
• § 3 SolZG, Bemessungsgrundlage und Freigrenze
• § 4 SolZG, Zuschlagsatz