Notarkosten beim Hausverkauf und Hauskauf in Baden-Württemberg: wer zahlt was?

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026 · geprüft 12. Oktober 2026

Den Notar und das Grundbuchamt zahlt beim Hausverkauf in aller Regel der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB), der Verkäufer trägt nur die Löschung seiner eigenen Grundschulden, bei einer Grundschuld über 150.000 Euro rund 260 Euro. Notar und Grundbuch kosten nach dem GNotKG zusammen rund 1 Prozent des Kaufpreises, bei 500.000 Euro ohne Finanzierung 4.765,45 Euro und mit einer Grundschuld über 400.000 Euro 6.484,60 Euro. Dazu kommen in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich.

Was kostet ein Notar beim Hausverkauf?

Ein Notar kostet beim Hausverkauf für den Kaufvertrag samt Vollzug und Betreuung bei Kaufpreisen zwischen 300.000 und 750.000 Euro rund 0,6 bis 0,8 Prozent des Kaufpreises, das Grundbuchamt noch einmal rund 0,3 Prozent. Bei einem Haus für 500.000 Euro sind das 3.337,95 Euro für den Notar und 1.427,50 Euro für das Grundbuch. Die Tabelle zeigt die Beträge für typische Kaufpreise ohne Finanzierungsgrundschuld und ohne Auslagen.

Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Am Notar führt also kein Weg vorbei, und auch beim Preis gibt es keinen Spielraum. Die Gebühren stehen im Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG). § 17 Abs. 1 BNotO verpflichtet den Notar, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben, und § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über die Höhe der Kosten für unwirksam.

Die Rechnung folgt immer demselben Muster. Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Aus der Tabelle B zu § 34 GNotKG ergibt sich für diesen Wert eine volle Gebühr, im Kostenverzeichnis als 1,0 Gebühr bezeichnet. Jede Tätigkeit hat einen festen Satz, etwa 2,0 für die Beurkundung oder 0,5 für den Vollzug. Bei 500.000 Euro beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 935 Euro. Ein Notar in Waiblingen rechnet deshalb für denselben Vertrag genauso ab wie einer in Stuttgart oder Hamburg. Unterschiede auf der Rechnung entstehen nur, wenn der Vertrag zusätzliche Tätigkeiten auslöst.

Quelle: GNotKG, Tabelle B und Kostenverzeichnis, eigene Berechnung

Notar heißt hier Beurkundung (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5) aus dem Kaufpreis, Grundbuch heißt Auflassungsvormerkung (0,5), Eigentumsumschreibung (1,0) und Löschung der Vormerkung (25 Euro). Welche Gebühren das genau sind, erklären die nächsten Abschnitte.

Welche Notargebühren fallen beim Kaufvertrag an?

Beim üblichen Hauskauf ohne Besonderheiten setzt der Notar drei Gebühren an, alle aus dem Kaufpreis berechnet (§§ 112 und 113 GNotKG). Auf die Summe kommt die Umsatzsteuer von 19 Prozent, die der Notar nach Nr. 32014 des Kostenverzeichnisses in voller Höhe weiterberechnet.

• Beurkundung des Kaufvertrags, 2,0 Gebühr nach KV 21100 (mindestens 120 Euro)
• Vollzug, 0,5 Gebühr nach KV 22110, etwa für das Anfordern von Genehmigungen, Bescheinigungen und Löschungsunterlagen
• Betreuung, 0,5 Gebühr nach KV 22200, etwa für die Mitteilung, dass der Kaufpreis fällig ist, und die Überwachung der Eigentumsumschreibung
• Auslagen wie Dokumentenpauschale, Post, Grundbuchabrufe und die Gebühr für strukturierte XML Daten (KV 22114), in der Höhe je nach Vorgang

Was kostet das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist Teil des Amtsgerichts, in Waiblingen also des Amtsgerichts Waiblingen. Es rechnet seine Gebühren ebenfalls nach Tabelle B ab, getrennt vom Notar und mit eigener Rechnung. Umsatzsteuer fällt auf diese Gerichtsgebühren nicht an.

Beim Kauf trägt das Grundbuchamt zuerst die Auflassungsvormerkung ein. Sie sichert den Käufer, bis er selbst als Eigentümer im Grundbuch steht. Die Umschreibung des Eigentums erfolgt erst, wenn das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat (§ 22 GrEStG).

• Auflassungsvormerkung, 0,5 Gebühr nach KV 14150, Wert ist der Kaufpreis (§ 45 Abs. 3 GNotKG)
• Eintragung des neuen Eigentümers, 1,0 Gebühr nach KV 14110
• Löschung der Vormerkung nach der Umschreibung, 25 Euro nach KV 14152
• Eintragung einer Grundschuld für die Bank des Käufers, 1,0 Gebühr nach KV 14121, Wert ist der Nennbetrag (§ 53 Abs. 1 GNotKG)

Ein Beispiel: Notarkosten bei 500.000 Euro Kaufpreis

Angenommen wird ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro. Der Käufer finanziert und lässt eine Grundschuld über 400.000 Euro eintragen. Die volle Gebühr nach Tabelle B beträgt bei 500.000 Euro 935 Euro, bei 400.000 Euro 785 Euro (Anlage 2 zum GNotKG, Stand Oktober 2026). Auslagen sind nicht eingerechnet.

Ohne Finanzierung kommen Notar und Grundbuch zusammen auf 4.765,45 Euro, das sind rund 0,95 Prozent des Kaufpreises. Mit der Grundschuld sind es 6.484,60 Euro oder rund 1,3 Prozent. Die Grunderwerbsteuer von 25.000 Euro ist dabei der mit Abstand größte Posten. Eigene Zahlen können Sie im Kaufnebenkosten Rechner durchspielen.

Quelle: GNotKG Anlage 1 und 2, § 11 GrEStG, § 448 Abs. 2 BGB

Was kostet die Finanzierungsgrundschuld?

Banken verlangen vor der Auszahlung in der Regel eine Grundschuld auf dem gekauften Haus. Weil der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer ist, erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag meist eine Finanzierungsvollmacht. Nach der Bundesnotarkammer entsteht dem Verkäufer dadurch kein Kostenrisiko.

Die Grundschuldbestellung beurkundet der Notar als einseitige Erklärung mit einer 1,0 Gebühr nach KV 21200 (mindestens 60 Euro). Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis. Dazu kommt die Eintragung beim Grundbuchamt mit ebenfalls 1,0. Wer weniger Darlehen braucht und eine kleinere Grundschuld eintragen lässt, zahlt an beiden Stellen weniger.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Die Bundesnotarkammer beschreibt das als typische Vereinbarung, wobei der Verkäufer regelmäßig die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt. Gegenüber dem Notar haften trotzdem beide Seiten kraft Gesetzes, denn die Kosten schuldet jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde (§ 30 Abs. 1 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann die Rechnung also beim Verkäufer landen.

Für den Verkäufer bleibt damit vor allem die Löschung eigener Grundschulden. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung, und nach § 27 GBO muss der Eigentümer der Löschung zustimmen. Für die Beglaubigung dieser Zustimmung fällt beim Notar eine 0,2 Gebühr nach KV 25100 an, mindestens 20 und höchstens 70 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Entwirft der Notar die Erklärung, kann eine Entwurfsgebühr nach KV 24102 dazukommen. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung in Abteilung III eine 0,5 Gebühr nach KV 14140 aus dem Nennbetrag. Bei einer alten Grundschuld über 150.000 Euro sind das 177 Euro. Die Löschung lohnt sich auch für Sie selbst, weil ein Käufer das Haus in aller Regel nur lastenfrei übernimmt und der Notar den Kaufpreis erst dann fällig stellt.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung für ein noch laufendes Darlehen gehört nicht zu den Notarkosten. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, klären Sie mit Ihrer Bank, steuerliche Fragen zum Verkauf mit Ihrem Steuerberater.

Für die Grunderwerbsteuer gilt dasselbe Muster. Der Steuersatz liegt in Baden-Württemberg bei 5,0 Prozent des Kaufpreises, bundesrechtlich wären es 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsparteien. Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Steuer, und das Finanzamt schickt den Bescheid zuerst an ihn. Erst wenn er nicht zahlt, kann es sich an den Verkäufer wenden.

Quelle: § 448 BGB, Bundesnotarkammer

Ein Beispiel für die Kosten des Verkäufers: Für die Löschung einer alten Grundschuld über 150.000 Euro berechnet der Notar für die Beglaubigung der Zustimmung 70 Euro zuzüglich 13,30 Euro Umsatzsteuer, das Grundbuchamt 177 Euro. Zusammen sind das 260,30 Euro, eine mögliche Entwurfsgebühr nicht eingerechnet.

Wer bestimmt den Notar beim Hausverkauf?

Wer den Notar aussucht, schreibt kein Gesetz vor, Käufer und Verkäufer einigen sich darauf. Sind sich beide über Kaufpreis und Übergabe einig, können sie sich an einen Notar ihrer Wahl wenden und ihn um einen Vertragsentwurf bitten (Medienverbund der Notarkammern). In der Praxis schlägt häufig der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Am Preis ändert die Wahl nichts, die Gebühren sind bei jedem Notar dieselben.

Wichtiger ist, wer den Auftrag erteilt. Kostenschuldner ist, wer den Auftrag gegeben hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG). Lassen Sie als Verkäufer einen Entwurf fertigen und der Kauf platzt, kann die Rechnung für den Entwurf bei Ihnen landen.

Der Ablauf beim Notar folgt einem festen Muster. Den Entwurf erhalten die Beteiligten vor dem Termin, bei einem Vertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer in der Regel zwei Wochen vorher (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nach der Beurkundung übernimmt der Notar den Vollzug. Das Geld fließt erst, wenn er dem Käufer die Fälligkeit mitgeteilt hat.

• Beurkundung: Der Notar liest den Vertrag vor, erläutert ihn, alle unterschreiben.
• Vormerkung: Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer beim Grundbuchamt.
• Vollzug: Er holt Genehmigungen und Löschungsunterlagen ein und zeigt den Vertrag dem Finanzamt an.
• Fälligkeit: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt er dem Käufer mit, dass er zahlen kann.
• Umschreibung: Hat der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt und liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung (§ 22 GrEStG).

Was braucht der Notar beim Hausverkauf?

Für den Entwurf braucht der Notar vor allem Ihre persönlichen Daten, die Angaben zum Grundstück und die Eckdaten, auf die Sie sich mit dem Käufer geeinigt haben. Den Grundbuchinhalt sieht er selbst ein (§ 21 Abs. 1 BeurkG). Welche weiteren Unterlagen Käufer und Bank verlangen, lesen Sie im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf.

• gültiger Personalausweis oder Reisepass, weil der Notar die Identität der Beteiligten feststellen muss (§ 10 BeurkG)
• steuerliche Identifikationsnummer von Verkäufer und Käufer, die der Notar dem Finanzamt meldet (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG)
• Grundbuchstelle oder Anschrift des Grundstücks
• Angaben zu eingetragenen Grundschulden und zur Bank, damit der Notar die Löschungsunterlagen anfordern kann
• vereinbarter Kaufpreis, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände wie eine Einbauküche
• bei einer Eigentumswohnung die Kontaktdaten des Verwalters
• nach einem Erbfall den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 Abs. 1 GBO), mehr dazu im Ratgeber Erbschein beim Nachlassgericht Waiblingen
• wenn Sie nicht selbst zum Termin kommen, eine Vollmacht, die für das Grundbuch mindestens notariell beglaubigt sein muss (§ 29 Abs. 1 GBO)

Notarkosten beim Hausverkauf in Waiblingen früh einplanen

Als Verkäufer sollten Sie vor dem Notartermin wissen, welche Grundschulden noch eingetragen sind und ob die zugrunde liegenden Darlehen abgelöst werden. Einen aktuellen Auszug bekommen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Waiblingen, wie das geht, steht im Ratgeber Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Waiblingen. Einen Kostenvoranschlag für den konkreten Vertrag kann Ihnen der Notar nennen. H&W Immobilien-Service begleitet den Verkauf bis zum Notartermin, zur Schlüsselübergabe und zum Übergabeprotokoll. Die Wertermittlung vorab ist kostenlos.

Häufige Fragen

Quellen

• § 34 GNotKG, Wertgebühren (Tabelle B)
• Anlage 2 zum GNotKG, Gebührentabelle (BGBl. 2025 I Nr. 109)
• Anlage 1 zum GNotKG, Kostenverzeichnis (KV 14110, 14121, 14140, 14150, 14152, 21100, 21200, 22110, 22114, 22200, 24102, 25100, 32014)
• § 45 GNotKG, Rangverhältnisse und Vormerkungen
• § 47 GNotKG, Sache bei Kauf
• § 53 GNotKG, Grundpfandrechte
• § 112 GNotKG, Vollzug des Geschäfts
• § 113 GNotKG, Betreuungstätigkeiten
• § 125 GNotKG, Verbot der Gebührenvereinbarung
• § 17 BNotO, Gebühren
• § 311b BGB, Verträge über Grundstücke
• § 448 BGB, Kosten der Übergabe
• § 27 GBO, Löschung von Grundpfandrechten
• § 11 GrEStG, Steuersatz
• § 13 GrEStG, Steuerschuldner
• § 22 GrEStG, Unbedenklichkeitsbescheinigung
• service-bw: Grunderwerbsteuer zahlen (Steuersatz 5,0 Prozent)
• Bundesnotarkammer: Glossar Grundstückskaufverträge (Kosten, Lastenfreistellung, Finanzierungsgrundpfandrecht)
• Amtsgericht Waiblingen, Grundbuchamt
• § 29 GNotKG, Kostenschuldner im Allgemeinen
• § 30 GNotKG, Haftung der Urkundsbeteiligten
• § 10 BeurkG, Feststellung der Beteiligten
• § 17 BeurkG, Grundsatz (Entwurf zwei Wochen vor Beurkundung bei Verbraucherverträgen)
• § 21 BeurkG, Grundbucheinsicht
• § 20 GrEStG, Inhalt der Anzeigen
• § 29 GBO, Nachweis der Eintragungsunterlagen
• § 35 GBO, Nachweis der Erbfolge
• Medienverbund der Notarkammern: Der sichere Weg zur Immobilie führt über den Notar