Haus verkaufen: welche Unterlagen Sie brauchen und wann der Energieausweis Pflicht ist

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026 · geprüft 12. Oktober 2026

Ein Haus ohne Energieausweis verkaufen dürfen Sie nur, wenn es ein Baudenkmal oder ein kleines Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche ist, sonst müssen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, und es droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§§ 79, 80 und 108 GModG). Daneben brauchen Sie für jeden Verkauf einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne mit Baugenehmigung und eine Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Haus verkaufen: welche Unterlagen brauchen Sie?

Für jeden Hausverkauf brauchen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung und einen gültigen Energieausweis. Käufer, Banken und Notar wollen dieselben Fragen beantwortet haben: Wem gehört das Grundstück, was ist darauf eingetragen, was wurde genehmigt gebaut und wie groß ist die Wohnfläche. Wer diese Unterlagen vor der ersten Besichtigung zusammen hat, beantwortet Rückfragen sofort und gibt der finanzierenden Bank des Käufers keinen Grund, die Zusage zu verzögern.

Die Grundausstattung ist für Haus und Wohnung gleich. Die Liste unten zeigt, was Sie in jedem Fall bereithalten sollten. Die Zusatzunterlagen für Eigentumswohnungen und vermietete Objekte folgen weiter unten.

Der Notar selbst braucht für den Kaufvertrag weniger, vor allem Ausweis, steuerliche Identifikationsnummer und Angaben zu Grundstück und Grundschulden. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Notarkosten und Ablauf beim Hausverkauf.

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte (amtlich: Auszug aus der Liegenschaftskarte)
• Baupläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten sowie die Baugenehmigung
• Wohnflächenberechnung
• gültiger Energieausweis
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und, falls es Anlass gibt, aus dem Altlastenkataster
• Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Heizung, Fenster oder Dach

Quelle: Amtsgericht Waiblingen, Landratsamt Rems-Murr-Kreis, LBO, GModG

Grundbuchauszug und Flurkarte: wo Sie sie im Rems-Murr-Kreis bekommen

In Baden-Württemberg wurden die früheren Grundbuchämter der Gemeinden bis Ende 2017 aufgelöst und bei wenigen Amtsgerichten zusammengefasst. Für Waiblingen und Fellbach ist heute das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen zuständig, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen. Die Bezirke Waiblingen und Fellbach wurden dort 2016 und 2017 eingegliedert, ebenso unter anderem Weinstadt, Kernen, Remshalden, Winnenden und Backnang. Korb steht nicht ausdrücklich in der Liste des Gerichts. Wenn Sie in Korb oder einem anderen Ort verkaufen, fragen Sie vorab beim Grundbuchamt Waiblingen nach oder nutzen Sie die dort verlinkte Grundbuchamtssuche.

Mehr zum Antrag lesen Sie im Ratgeber Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Waiblingen. Als Eigentümer erhalten Sie den Ausdruck ohne weiteren Nachweis, andere Personen brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 12 Grundbuchordnung, ein Kaufinteressent etwa Ihre Vollmacht. Der Antrag geht über das Kontaktformular des Grundbuchamts, der Ausdruck kommt in der Regel per Post. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 Kostenverzeichnis GNotKG). Die Einsicht selbst ist gebührenfrei.

Die Flurkarte gibt es beim Amt für Vermessung und Flurneuordnung des Landratsamts Rems-Murr-Kreis, Bahnhofstraße 64 in Waiblingen, auch online über service-bw. Das Amt weist ausdrücklich darauf hin, dass private Internetanbieter nicht im Auftrag der Vermessungsverwaltung handeln und zusätzliche Kosten entstehen können. Sie brauchen sie nicht.

Baupläne, Wohnfläche, Baulasten und Altlasten

Baupläne und Baugenehmigung zeigen dem Käufer, dass das Gebäude so steht, wie es genehmigt wurde. Fehlen Ihnen die Unterlagen, fragen Sie bei der Baurechtsbehörde nach, die das Baugesuch damals bearbeitet hat. Planen Sie dafür Zeit ein, gerade bei älteren Häusern.

Für die Wohnflächenberechnung gibt es beim Verkauf keine vorgeschriebene Methode. Die Wohnflächenverordnung gilt nach ihrem § 1 nur dort, wo die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu berechnen ist, wird aber oft als Maßstab verwendet. Wichtig ist, dass Sie angeben, nach welcher Methode gerechnet wurde, und dass die Zahl zu den Plänen passt.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Es sind öffentlich rechtliche Verpflichtungen, etwa ein Abstandsflächen oder Zufahrtsrecht zugunsten des Nachbarn. In Baden-Württemberg ordnet die Baurechtsbehörde die Eintragung an, geführt wird das Baulastenverzeichnis nach § 72 Abs. 3 Landesbauordnung von der Gemeinde. Einsicht bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt, als Eigentümer ist das gegeben.

Das Bodenschutz und Altlastenkataster führt in einem Landkreis die untere Bodenschutz und Altlastenbehörde beim Landratsamt. Eigentümer können Auskunft über ihr Grundstück verlangen. Sinnvoll ist das vor allem, wenn auf dem Grundstück oder in der Nachbarschaft früher Gewerbe betrieben wurde.

Wohnung verkaufen: welche Unterlagen zusätzlich?

Wer eine Wohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und will wissen, wie diese wirtschaftet und was sie beschlossen hat. Die meisten dieser Unterlagen hat der Verwalter. Fordern Sie sie früh an.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung (§ 8 WEG): zeigt, was Sondereigentum ist und welche Sondernutzungsrechte bestehen
• Niederschriften der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre (§ 24 Abs. 6 WEG) und die Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), in die ein vom Eigentümer ermächtigter Dritter Einsicht nehmen darf
• aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung (§ 28 WEG)
• Höhe des monatlichen Hausgelds
• Stand der Erhaltungsrücklage, zu finden im jährlichen Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 Abs. 4 WEG); eine angemessene Rücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung
• Hinweise auf beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen oder Sanierungen

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Immobilien

Ein Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Deshalb prüft er die bestehenden Verträge genau, denn sie bestimmen seinen Ertrag und seine Möglichkeiten.

• alle Mietverträge mit Nachträgen und Vereinbarungen zu Mieterhöhungen
• Übersicht der aktuellen Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen
• letzte Betriebskostenabrechnungen
• Angaben zu Mietkautionen
• Schriftverkehr zu offenen Streitpunkten, etwa Mängelanzeigen oder Mietminderungen

Haus verkaufen mit Energieausweis: wann Pflicht und welcher?

Beim Verkauf ist der Energieausweis Pflicht. Seit dem 29. Juli 2026 steht der Energieausweis im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat. Die Paragrafen zum Energieausweis tragen dieselben Nummern wie zuvor. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, braucht einen Energieausweis, sofern noch kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG). Bei einer Eigentumswohnung bezieht sich der Ausweis auf das ganze Gebäude, fragen Sie also zuerst beim Verwalter nach.

Es gibt zwei Arten. Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauweise und Heizung, der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbräuche der letzten Jahre. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später darauf gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 GModG). Für die meisten älteren Einfamilienhäuser im Rems-Murr-Kreis heißt das also Bedarfsausweis.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 GModG) und lässt sich nicht verlängern. Ausstellen dürfen ihn nur Fachleute mit entsprechender Berechtigung (§ 88 GModG). Zum 1. Januar 2027 ändern sich einzelne Regeln, unter anderem stützt sich der Verbrauchsausweis dann auf zwei statt drei Jahre, und auch denkmalgeschützte Gebäude brauchen beim Verkauf einen Ausweis. Lassen Sie sich im Zweifel vom Aussteller sagen, welcher Ausweis für Ihr Gebäude zulässig ist.

Kann man ein Haus ohne Energieausweis verkaufen?

Nein, von zwei Ausnahmen abgesehen. Auf kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche ist der Abschnitt über Energieausweise nicht anzuwenden, bei Baudenkmälern entfallen die Pflichten beim Verkauf (§ 79 Abs. 4 und § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG). Für Baudenkmäler ändert sich das zum 1. Januar 2027, dann brauchen auch sie beim Verkauf einen Ausweis. Ein normales Einfamilienhaus im Rems-Murr-Kreis fällt unter keine der Ausnahmen.

Das Gesetz behandelt den fehlenden Ausweis als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld (§ 108 GModG). Für den Zeitplan ist entscheidend, dass die Vorlagepflicht schon bei der Besichtigung greift (§ 80 Abs. 4 GModG). Wer den Ausweis erst bestellt, wenn ein Käufer gefunden ist, hat die Pflicht bei den Besichtigungen also bereits verletzt. Der Notartermin ist deshalb nicht der Zeitpunkt, an dem der Ausweis zum ersten Mal auftauchen sollte. Bestellen Sie ihn, bevor die Anzeige online geht, denn auch die Anzeige braucht seine Kennwerte.

Quelle: §§ 3, 79, 80 GModG, Haus & Grund Infoblatt W15

Energieausweis Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Liegt ein Energieausweis vor, wenn Sie eine Anzeige in kommerziellen Medien schalten, also auch auf Immobilienportalen, muss sie bei Wohngebäuden fünf Angaben enthalten (§ 87 Abs. 1 GModG):

• Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch laut Ausweis
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Wohngebäudes
• Energieeffizienzklasse

Energieausweis bei der Besichtigung: Vorlage, Übergabe und Bußgeld

Den Ausweis oder eine Kopie müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein gut sichtbarer Aushang genügt. Findet keine Besichtigung statt, legen Sie ihn unverzüglich vor, spätestens auf Aufforderung. Nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie den Ausweis oder eine Kopie an den Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG). Die Pflicht trifft Verkäufer und Makler gleichermaßen.

Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 GModG).

Wenn Sie mit H&W Immobilien-Service verkaufen, begleiten wir die Abwicklung bis zum Notar und zur Schlüsselübergabe mit Übergabeprotokoll. Wer selbst verkauft, kann bei uns einzelne Leistungen wie Exposé oder professionelle Fotos dazunehmen. Steuerliche Fragen zum Verkauf klären Sie mit Ihrem Steuerberater, Fragen zum Kaufvertrag mit dem Notar.

Häufige Fragen

Quellen

• Amtsgericht Waiblingen, Grundbuchamt (Zuständigkeit und Adresse)
• Amtsgericht Waiblingen, Grundbucheinsicht und Grundbuchausdrucke
• Landratsamt Rems-Murr-Kreis, Vermessung und Flurneuordnung
• § 72 Landesbauordnung Baden-Württemberg (Baulastenverzeichnis)
• service-bw: Auskunft aus dem Bodenschutz und Altlastenkataster beantragen
• § 1 Wohnflächenverordnung
• § 19 WEG (Erhaltungsrücklage)
• § 24 WEG (Niederschrift, Beschlusssammlung)
• § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht)
• § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete)
• § 79 GModG (Grundsätze und Gültigkeit des Energieausweises)
• § 80 GModG (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen)
• § 87 GModG (Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige)
• § 108 GModG (Bußgeldvorschriften)
• Verbraucherzentrale: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?
• Haus & Grund Deutschland, Infoblatt W15: GModG Energieausweis (Juli 2026)
• § 3 GModG (Begriffsbestimmungen, kleines Gebäude)