Immobilie bewerten: Was kostet welche Bewertung und wann reicht sie?

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Eine erste Einschätzung des Immobilienwerts ist kostenlos, etwa über einen Online Rechner, den Bodenrichtwert in BORIS-BW oder die Ersteinschätzung eines Maklers. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kostet bei freien Sachverständigen laut Sparkasse in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts, beim Gemeinsamen Gutachterausschuss Waiblingen/Korb für ein Haus mit 450.000 Euro Verkehrswert 2.825 Euro zuzüglich Umsatzsteuer. Für den Verkauf reicht meist eine fundierte Markteinschätzung, für Finanzamt, Gericht oder Streit unter Erben braucht es ein Gutachten.

Immobilie bewerten lassen: Was kostet welche Bewertung?

Für dasselbe Haus können Sie null Euro oder mehrere tausend Euro für eine Bewertung bezahlen. In Waiblingen kostet ein Verkehrswertgutachten des Gemeinsamen Gutachterausschusses Waiblingen/Korb für ein Haus mit 450.000 Euro Verkehrswert nach der aktuellen Gebührensatzung 2.825 Euro netto, mit 19 Prozent Umsatzsteuer also 3.361,75 Euro. Ein Online Rechner liefert in wenigen Minuten eine Zahl und kostet nichts.

Beides hat seinen Platz. Die Frage ist nicht, welche Bewertung die beste ist, sondern wofür Sie die Zahl brauchen. Für einen Angebotspreis gelten andere Anforderungen als für das Finanzamt oder für eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einig ist. Die Tabelle zeigt die fünf üblichen Wege im Überblick.

Quelle: Sparkasse, Gebührensatzung Gutachterausschuss Waiblingen/Korb, § 198 BewG

Immobilie online bewerten: Was taugt ein kostenloser Rechner?

Ein Online Rechner taugt als grobe Orientierung, mehr nicht. Er rechnet mit Ihren Angaben zu Wohnfläche, Baujahr und Lage und gleicht sie mit Daten aus seiner eigenen Datenbank ab. Ihr Haus sieht er nie.

Genau da liegt die Grenze. Den Zustand von Dach und Heizung, den Schnitt der Wohnung, den Blick über die Weinberge oder die Durchgangsstraße vor dem Fenster kennt kein Algorithmus. Bei Häusern aus den 1960er oder 1970er Jahren entscheidet aber oft genau das, ob ein Käufer 30.000 Euro mehr oder weniger zahlt. Welche Kaufpreise in die Berechnung eingehen, legen die Anbieter selten offen.

Viele Rechner zeigen das Ergebnis erst, wenn Sie E-Mail Adresse oder Telefonnummer angeben. Wer seine Immobilie ohne E-Mail bewerten möchte, sollte vorher lesen, wofür der Anbieter die Daten nutzt. Ein Rechner ist kostenlos, weil er Kontakte zu Verkäufern liefert. Das ist legitim, Sie sollten es nur wissen.

Immobilie bewerten lassen kostenlos: die Ersteinschätzung vom Makler

Viele Makler bewerten Ihre Immobilie kostenlos, weil sie auf den Verkaufsauftrag hoffen. Der Unterschied zum Rechner ist die Besichtigung. Ein Makler aus der Region sieht Zustand, Grundriss und Umfeld und kennt Angebote und Nachfrage vor Ort.

Eine solche Ersteinschätzung ist kein Gutachten. Finanzamt und Gerichte erkennen sie nicht an, und sie ist auch nicht dafür gemacht. Sie beantwortet eine andere Frage, nämlich zu welchem Preis sich Ihre Immobilie in den nächsten Monaten realistisch verkaufen lässt. Für eine Verkaufsentscheidung ist das oft die nützlichere Zahl.

Viele Verkäufer unterschätzen dabei einen Punkt. Ein Makler, der den höchsten Preis nennt, ist nicht automatisch der beste. Fragen Sie nach, wie die Zahl zustande kommt und mit welchen Vergleichsverkäufen sie begründet wird. Wie Sie zwischen Privatverkauf und Makler abwägen, lesen Sie im Ratgeber privat verkaufen oder mit Makler.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet bei freien Sachverständigen in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts, ein Kurzgutachten einige hundert Euro. Das sind die Spannen, die die Sparkasse nennt. Eine gesetzliche Gebührenordnung für freie Sachverständige gibt es nicht, das Honorar wird vereinbart. Holen Sie deshalb mehrere Angebote ein.

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert. Er ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, dem Zustand und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Wie gerechnet wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 in der Fassung von 2021 gilt.

Der Gutachterausschuss ist eine Alternative zum freien Sachverständigen. Seine Gebühren stehen in einer Satzung und sind damit vorher berechenbar. Für den Gemeinsamen Gutachterausschuss Waiblingen/Korb gelten seit 1. Juli 2025 die Sätze in der Tabelle, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer.

Quelle: Gebührensätze Gutachterausschussgebührensatzung Waiblingen/Korb, gültig ab 1. Juli 2025

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt? Die drei Verfahren mit Beispiel

Gutachter wählen eines von drei Verfahren oder kombinieren sie, je nachdem, wie solche Objekte am Markt gehandelt werden (§ 6 ImmoWertV). Die Wahl muss im Gutachten begründet sein.

Das Vergleichswertverfahren (§ 24 ImmoWertV) nimmt tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte. Es passt vor allem zu Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, für die es genug Verkäufe gibt. Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Waiblingen/Korb nennt für Eigentumswohnungen der Baujahre 1961 bis 1980, verkauft 2024, einen Mittelwert von 3.134 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Eine Wohnung mit 75 Quadratmetern aus dieser Zeit hätte damit einen rechnerischen Ausgangswert von 235.050 Euro. Lage im Haus, Zustand und Hausgeld verschieben ihn nach oben oder unten.

Das Sachwertverfahren (§ 35 ImmoWertV) addiert Bodenwert und Gebäudewert und passt die Summe mit einem Sachwertfaktor an den Markt an. Es ist das übliche Verfahren für selbst genutzte Einfamilienhäuser. Angenommen, ein Grundstück hat 500 Quadratmeter in einer Zone mit 890 Euro Bodenrichtwert. Das ergibt 445.000 Euro Bodenwert. Kommen 250.000 Euro Sachwert für Gebäude und Außenanlagen hinzu, liegt der vorläufige Sachwert bei 695.000 Euro. Mit einem angenommenen Sachwertfaktor von 0,95 wären es 660.250 Euro. Den tatsächlichen Faktor für Ihre Gegend leitet der Gutachterausschuss aus Kaufpreisen ab (§ 193 Abs. 5 BauGB).

Das Ertragswertverfahren (§ 27 ImmoWertV) fragt, was die Immobilie an Miete abwirft. Es passt zu Mehrfamilienhäusern und vermieteten Objekten. Die Tabelle rechnet eine Wohnung mit 75 Quadratmetern zur Durchschnittsmiete des Waiblinger Mietspiegels 2025 vereinfacht durch.

Quelle: § 27 ImmoWertV, Mietspiegel Waiblingen 2025; übrige Werte angenommen

Immobilie selbst bewerten: Mit dem Bodenrichtwert anfangen

Den ersten belastbaren Anhaltspunkt finden Sie selbst und kostenlos im Portal BORIS-BW. Dort steht für Ihre Zone der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss aus echten Kaufverträgen ermittelt (§ 196 BauGB). Für baureifes Wohnbauland in Waiblingen reicht die Spanne zum Stichtag 1. Januar 2025 von 650 Euro in Hegnach bis 1.350 Euro in der Kernstadt, in Korb von 740 bis 1.200 Euro je Quadratmeter. Wie Sie eine Zone richtig lesen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwerte in Waiblingen, Fellbach und Korb.

Wer seine Immobilie grob selbst bewerten möchte, geht in diesen Schritten vor.

• Bodenrichtwert Ihrer Zone in BORIS-BW nachsehen und mit der Grundstücksfläche aus dem Grundbuch oder Liegenschaftskataster multiplizieren.
• Bei einer Wohnung die Mittelwerte je Quadratmeter aus dem Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses heranziehen.
• Bei vermieteten Objekten die Miete mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen. Waiblingen nennt im Mietspiegel 2025 im Schnitt 10,16 Euro, Korb 9,66 Euro je Quadratmeter.
• Modernisierungen der letzten Jahre mit Jahr und Kosten auflisten. Genau diese Angaben fragt auch der Gutachterausschuss im Antrag ab.
• Angebotspreise in Portalen nur vorsichtig nutzen. Sie zeigen Wünsche der Verkäufer, keine bezahlten Preise.

Welche Bewertung reicht für Verkauf, Erbe, Scheidung und Finanzamt?

Für einen Verkauf reicht in den meisten Fällen eine fundierte Markteinschätzung mit Besichtigung. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn ein Dritter die Zahl anerkennen muss. Die Tabelle ordnet die häufigsten Anlässe ein.

Quelle: BewG, BGB, LGrStG, Antrag Gutachterausschuss Waiblingen/Korb

Gutachten beim Gutachterausschuss in Waiblingen beantragen

Für Grundstücke in Waiblingen und Korb ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Waiblingen/Korb zuständig, mit Geschäftsstelle im Rathaus Waiblingen, Kurze Straße 33, Ebene 5. Für Fellbach, Kernen und Weinstadt ist es der Gutachterausschuss Unteres Remstal mit Sitz in Fellbach. Der Ausschuss wird nur auf Antrag tätig.

Antragsberechtigt sind nach § 193 BauGB unter anderem Eigentümer, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte. Im Antragsformular für 2026 nennt Waiblingen ausdrücklich auch Erben, Testamentsvollstrecker, Bevollmächtigte und Kaufbewerber. Wer nicht selbst Eigentümer ist, braucht einen Nachweis, zum Beispiel eine Vollmacht. Diese Unterlagen gehören zum Antrag.

• das ausgefüllte Antragsformular mit Angaben zum Objekt, zum Zweck der Bewertung und zu Rechten wie Wohnungsrecht oder Nießbrauch
• ein aktueller, unbeglaubigter Grundbuchauszug vom Grundbuchamt des Amtsgerichts Waiblingen, siehe Grundbuchauszug beantragen
• bei vermieteten Objekten die Mieten je Einheit mit Datum des Mietvertrags und der letzten Erhöhung
• eine Liste der Modernisierungen mit Jahr und ungefähren Kosten
• bei Wohnungen das monatliche Hausgeld und die Höhe der Instandhaltungsrücklage

Den Wert Ihrer Immobilie in Waiblingen einschätzen lassen

Wenn Sie verkaufen möchten, brauchen Sie meist kein Gutachten für mehrere tausend Euro, sondern eine ehrliche Zahl, mit der Sie an den Markt gehen können. Bei H&W Immobilien-Service bewerten wir Ihre Immobilie kostenlos und sachlich, ohne Verkäufergeschwätz. Wir ziehen dafür Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert heran und schauen mit Ihnen gemeinsam auf die aktuelle Marktlage. Wie wir danach beim Verkauf vorgehen, erklären wir im Gespräch. Eine Provision fällt erst an, wenn wir erfolgreich vermitteln.

Häufige Fragen

Quellen

• § 194 BauGB, Verkehrswert
• § 193 BauGB, Aufgaben des Gutachterausschusses
• § 196 BauGB, Bodenrichtwerte
• § 6 ImmoWertV, Wertermittlungsverfahren
• § 24 ImmoWertV, Vergleichswertverfahren
• § 27 ImmoWertV, Ertragswertverfahren
• § 35 ImmoWertV, Sachwertverfahren
• § 47 ImmoWertV, Rechte und Belastungen
• § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 2311 BGB, Wert des Nachlasses
• § 2314 BGB, Auskunftspflicht des Erben
• § 1376 BGB, Wertermittlung im Zugewinnausgleich
• § 1384 BGB, Berechnungszeitpunkt bei Scheidung
• Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg, § 38
• Stadt Waiblingen, Verkehrswertgutachten für Immobilien
• Gemeinsamer Gutachterausschuss Waiblingen/Korb, Gebührensätze ab 1. Juli 2025
• Gemeinsamer Gutachterausschuss Waiblingen/Korb, Gutachtenantrag 2026
• Stadt Waiblingen, Grundstücksmarktbericht
• Stadt Waiblingen, Qualifizierter Mietspiegel 2025
• Gemeinde Korb, Mietspiegel und Bodenrichtwerte
• BORIS-BW, Bodenrichtwerte Wohnbaufläche, Stichtag 01.01.2025
• Stadt Fellbach, Gutachterausschuss Unteres Remstal
• Sparkasse, Verkehrswertgutachten: Kosten und Ablauf