Haus verkaufen trotz Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, prüfen und senken

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Sie können ein Haus oder eine Wohnung jederzeit verkaufen, auch wenn der Kredit noch läuft. Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer die Restschuld direkt an Ihre Bank zahlt und die Grundschuld gelöscht wird, nur der Rest des Kaufpreises geht an Sie. Endet der Kredit vor Ablauf der Zinsbindung, darf die Bank nach § 490 Abs. 2 und § 502 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die in einem Rechenbeispiel mit 200.000 Euro Restschuld und vier Jahren restlicher Zinsbindung rund 6.000 Euro beträgt, nach zehn Jahren ab Auszahlung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) aber entfällt.

Kann man ein Haus verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?

Ja, und das ist der Normalfall. Viele Eigentümer verkaufen, weil sich das Leben ändert: ein neuer Arbeitsplatz, eine Trennung, ein Haus, das nach dem Auszug der Kinder zu groß geworden ist. Die Baufinanzierung läuft dann oft noch acht oder zwölf Jahre. Rechtlich ist das kein Hindernis. Die Grundschuld im Grundbuch sichert zwar das Darlehen, sie verbietet aber keinen Verkauf.

Was sich ändert, ist die Reihenfolge der Zahlungen. Der Käufer will das Grundstück frei von Ihren Kreditsicherheiten übernehmen. Deshalb fließt der Kaufpreis zuerst an Ihre Bank, bis die Restschuld getilgt ist, und erst der Überschuss auf Ihr Konto.

Die eigentliche Frage ist eine andere. Endet der Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung, entgehen der Bank Zinsen, mit denen sie gerechnet hat. Diesen Schaden lässt sie sich ersetzen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung, und sie entscheidet oft darüber, ob ein Verkauf jetzt oder in einem Jahr wirtschaftlich sinnvoller ist.

Haus mit Kredit verkaufen: So arbeiten Bank und Notar zusammen

Den Ablauf steuert der Notar. Nach dem Glossar der Bundesnotarkammer muss der Käufer den Kaufpreis regelmäßig erst zahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch steht und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um das Objekt frei von nicht übernommenen Belastungen zu übertragen. Dann verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer überweist an den Verkäufer bzw. an die abzulösende Bank.

In der Praxis sieht das so aus:

• Sie informieren Ihre Bank früh über den geplanten Verkauf und fragen nach Restschuld und voraussichtlicher Vorfälligkeitsentschädigung.
• Nach der Beurkundung fordert der Notar bei der Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld an. Ein eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Berechtigten gelöscht werden.
• Die Bank schickt die Bewilligung mit einem Treuhandauftrag. Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der genannte Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist. Für solche Treuhandaufträge gelten die Vorgaben des § 57 Abs. 6 BeurkG.
• Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie.
• Bestätigt die Bank den Zahlungseingang, reicht der Notar die Löschung beim Grundbuchamt ein.

Ein Notaranderkonto ist dafür in der Regel nicht nötig. Der Notar darf Geld nach § 57 Abs. 2 BeurkG nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Die Kosten der Lastenfreistellung trägt nach der üblichen Vertragsgestaltung der Verkäufer. Was Notar und Grundbuchamt insgesamt kosten, steht in unserem Ratgeber zu den Notarkosten in Baden-Württemberg.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Schadensersatz, den Sie der Bank zahlen, wenn Sie ein Darlehen mit festem Zinssatz vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen. Für Immobilienkredite mit Grundschuld regelt § 490 Abs. 2 BGB, dass Sie vorzeitig kündigen dürfen, wenn Ihre berechtigten Interessen das erfordern und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Der Verkauf des belasteten Hauses wird im Gesetz ausdrücklich als solches Interesse genannt. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 488 Abs. 3 BGB).

Für Verbraucher gelten zusätzlich § 500 Abs. 2 und § 502 BGB. Die Bank darf danach eine angemessene Entschädigung für den Schaden verlangen, der unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängt.

Wichtig ist der Unterschied zum Konsumentenkredit. Bei allgemeinen Verbraucherdarlehen, also etwa einem Ratenkredit für das Auto, ist die Entschädigung nach § 502 Abs. 3 BGB auf 1 Prozent des vorzeitig getilgten Betrags begrenzt, bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit auf 0,5 Prozent. Für Immobiliendarlehen gilt diese Grenze nicht. Bei einer Baufinanzierung kann die Entschädigung deshalb fünfstellig werden.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Bank darf so gestellt werden, als hätten Sie den Vertrag bis zum Ende der Zinsbindung erfüllt. Besser oder schlechter soll sie nicht dastehen. Das hat der Bundesgerichtshof schon 1997 entschieden (BGH, Urteile vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96). Bei der Rechnung hat die Bank nach ständiger Rechtsprechung die Wahl zwischen zwei Methoden, zuletzt bestätigt im Urteil XI ZR 159/23 vom März 2024.

Bei der Aktiv Passiv Methode tut die Bank so, als lege sie das zurückgezahlte Geld bis zum Ende der Zinsbindung in sicheren Kapitalmarkttiteln an, in der Praxis Hypothekenpfandbriefe mit passender Laufzeit. Ihr Schaden ist die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dieser Wiederanlagerendite, der sogenannte Zinsverschlechterungsschaden. Davon abgezogen werden die Risikokosten und Verwaltungskosten, die die Bank künftig spart. Der Rest wird auf den Tag der Ablösung abgezinst.

Bei der Aktiv Aktiv Methode unterstellt die Bank, sie verleihe das Geld als neues Darlehen weiter. Dann kann sie den entgangenen Gewinn aus der Zinsspanne (Zinsmargenschaden) und zusätzlich einen Zinsverschlechterungsschaden verlangen, wenn neue Darlehen niedriger verzinst sind.

Zwei Punkte senken die Forderung häufig. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank zu Ihren Gunsten einrechnen, eine Klausel, die das ausschließt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14). Und je höher die aktuellen Zinsen, desto kleiner die Lücke. Liegt die Wiederanlagerendite über Ihrem Vertragszins, bleibt nach der Aktiv Passiv Methode rechnerisch wenig oder gar kein Schaden übrig.

Vorfälligkeitsentschädigung Beispiel: so hoch ist sie bei 200.000 Euro Restschuld

Ein Beispiel: Sie verkaufen Ihr Haus für 450.000 Euro. Die Restschuld beträgt 200.000 Euro, der Sollzins 3,5 Prozent, die Zinsbindung läuft noch vier Jahre. Für die Wiederanlage nehmen wir eine Pfandbriefrendite von 2,5 Prozent an und für die ersparten Risikokosten und Verwaltungskosten 0,2 Prozent pro Jahr. Beides sind Annahmen für das Beispiel, die echten Werte setzt Ihre Bank am Stichtag an.

Quelle: Eigene Beispielrechnung nach der Methode aus BGH XI ZR 159/23 und Verbraucherzentrale Hamburg

Das Beispiel ist bewusst vereinfacht. In Wirklichkeit sinkt die Restschuld durch die laufende Tilgung jedes Jahr, die Bank rechnet monatsgenau und setzt die Renditen eines bestimmten Stichtags an. Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass dieselbe Ablösung schon innerhalb von vier Wochen deutlich unterschiedlich teuer sein kann, weil sich die Renditen täglich ändern. Mit Sondertilgungsrechten von zum Beispiel 5 Prozent pro Jahr fiele der Betrag niedriger aus.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Am einfachsten verkaufen Sie ohne Entschädigung, wenn die Zinsbindung ohnehin endet. Das Gesetz kennt aber weitere Wege.

Quelle: BGB, BGH

Viele Verkäufer unterschätzen die Zehnjahresregel. Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung, bei einer Anschlussfinanzierung oder Prolongation mit dem Zeitpunkt der neuen Vereinbarung. Wer eine Zinsbindung von 15 Jahren hat und im elften Jahr verkauft, kann unter Umständen mit sechs Monaten Vorlauf ohne Entschädigung aussteigen. Den Kaufvertrag sollten Sie dann so terminieren, dass die Kündigung rechtzeitig vor der Zahlung wirkt.

Die letzte Zeile der Tabelle betrifft Verträge mit Lücken. Fehlen im Vertrag ausreichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung, entfällt der Anspruch nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann im Einzelfall Folgen für die Entschädigung haben. Ob Ihr Vertrag betroffen ist, kann nur eine Prüfung im Einzelfall klären, etwa durch die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt für Bankrecht.

Restschuld höher als der Kaufpreis: was dann?

Dann muss die Lücke vor der Zahlung geschlossen werden. Die Bank gibt die Löschungsbewilligung nur unter der Auflage, dass ihr kompletter Ablösebetrag eingeht. Reicht der Kaufpreis dafür nicht, kann der Notar dem Käufer keine Fälligkeit mitteilen, und der Verkauf stockt.

Rechnen Sie diesen Fall durch, bevor Sie einen Preis festlegen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro, einer Restschuld von 310.000 Euro und 9.000 Euro Entschädigung fehlen 19.000 Euro, die Sie aus Ersparnissen aufbringen oder mit der Bank anders regeln müssen. Eine realistische Immobilienbewertung vor dem Gespräch mit der Bank zeigt, ob dieses Problem überhaupt droht.

Kaufen Sie gleichzeitig neu, lohnt die Frage nach dem Objekttausch, auch Pfandtausch genannt. Die Grundschuld wandert dabei vom alten auf das neue Haus, der Kredit läuft zu den bisherigen Konditionen weiter. Nach dem BGH (Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 398/02) muss die Bank einen solchen Sicherheitentausch hinnehmen, wenn die neue Sicherheit ihr Risiko gleich gut abdeckt, Sie alle Kosten des Tauschs tragen und ihr keine Nachteile bei Verwaltung und Verwertung drohen. Einen allgemeinen Anspruch auf Tausch gibt es nicht, im Zweifel braucht es eine Vereinbarung mit der Bank.

Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch? So lassen Sie die Berechnung prüfen

Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben, mit Stichtag, angesetzten Pfandbriefrenditen, ersparten Kosten und Sondertilgungsrechten. Die Verbraucherzentrale Hamburg rechnet nach eigener Angabe nach, dass sich in etwa drei von zehn Fällen eine Differenz zugunsten der Kunden ergibt, im Schnitt 500 bis 1.000 Euro, in Einzelfällen 5.000 bis 10.000 Euro. Die Nachberechnung kostete dort laut Stand Januar 2024 125 Euro pro Kreditvertrag. Fragen Sie den aktuellen Preis vorher nach, auch andere Verbraucherzentralen beraten zur Baufinanzierung.

Zur Steuer gilt nach dem Bundesfinanzhof Folgendes. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Vorfälligkeitsentschädigung wegen eines Verkaufs keine Werbungskosten bei den Mieteinkünften, sondern gehört zum Verkauf (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13). Fällt Spekulationssteuer an, kann sie als Veräußerungskosten den Gewinn mindern. Was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Steuerberater, Grundlagen stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Hausverkauf mit laufendem Kredit in Waiblingen und im Rems-Murr-Kreis

Die Löschung der Grundschuld landet für Waiblingen, Fellbach, Korb und die meisten Nachbarorte beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Waiblingen, Winnender Straße 27, 71334 Waiblingen. Dorthin wurden unter anderem die früheren Grundbuchämter Kernen, Weinstadt, Remseck, Remshalden, Winnenden und Fellbach eingegliedert, für Korb weist die Gerichtssuche der Justiz ebenfalls Waiblingen aus. Welche Grundschulden eingetragen sind, sehen Sie im Grundbuch, wie Sie einen Auszug bekommen, steht im Ratgeber zum Grundbuchamt Waiblingen. Ihr Käufer zahlt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, das betrifft Ihre Abrechnung mit der Bank nicht.

Bei H&W Immobilien-Service rechnen wir vor der Vermarktung mit Ihnen durch, was nach Ablösung und Entschädigung übrig bleibt. Grundlage ist eine sachliche Werteinschätzung nach Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert, ohne Verkäufergeschwätz. Die Wertermittlung und das Erstgespräch sind kostenlos, eine Provision fällt erst bei erfolgreicher Vermittlung an. Bis zum Notartermin begleiten wir die Abwicklung, die Zahlen Ihrer Bank prüft dann die Bank selbst oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen

Quellen

• § 488 BGB, Pflichten aus dem Darlehensvertrag, Kündigungsfrist
• § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• § 490 BGB, Außerordentliches Kündigungsrecht, Vorfälligkeitsentschädigung
• § 500 BGB, Kündigungsrecht und vorzeitige Rückzahlung bei Verbraucherdarlehen
• § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung bei Verbraucherdarlehen
• § 57 BeurkG, Verwahrung und Treuhandaufträge
• Bundesnotarkammer, Glossar Grundstückskaufverträge (Kaufpreisfälligkeit, Lastenfreistellung, Löschungsbewilligung)
• BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96
• BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 197/96
• BGH, Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 398/02 (Sicherheitentausch)
• vzbv, BGH Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 388/14 (Sondertilgungsrechte)
• BGH, Urteil vom März 2024, XI ZR 159/23 (Berechnungsmethoden, negatives Zinsumfeld)
• Verbraucherzentrale Hamburg, Vorfälligkeitsentschädigung nachrechnen lassen (Stand 09.01.2024)
• BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13
• BFH, Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24 (Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten nach § 23 EStG)
• Amtsgericht Waiblingen, Grundbuchamt (Adresse und eingegliederte Bezirke)
• Justizadressen, zuständiges Grundbuchamt für 71404 Korb
• service-bw: Grunderwerbsteuer zahlen (Steuersatz 5,0 Prozent)