Mieterhöhung in Waiblingen: wie oft, wie viel und mit welchen Fristen nach dem Mietspiegel 2025

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Vermieter in Waiblingen dürfen die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung und höchstens um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt 2026 nicht in Waiblingen, wohl aber in Fellbach, Korb, Kernen im Remstal und Schwaikheim. Begründet wird die Erhöhung in Textform, in Waiblingen am besten mit dem qualifizierten Mietspiegel 2025, der bis 31.01.2027 gilt.

Wie viel Mieterhöhung ist erlaubt?

Erlaubt ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber nie mehr als die Kappungsgrenze zulässt. Beide Grenzen gelten gleichzeitig, und die niedrigere entscheidet (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB).

In Waiblingen zahlen Mieter laut qualifiziertem Mietspiegel 2025 im Schnitt 10,16 € Nettokaltmiete je Quadratmeter. Gegenüber dem Mietspiegel 2022 ist das Niveau um 5,7 Prozent gestiegen. Viele Vermieter, die eine Wohnung seit zehn oder fünfzehn Jahren an dieselbe Familie vermieten, liegen deutlich darunter. Gerade bei langjährigen Mietern ist der Abstand zur Vergleichsmiete oft groß, und genau dann bremst die Kappungsgrenze.

Einen besonderen Schutz für langjährige Mieter kennt das Gesetz bei der Mieterhöhung nicht. Es gelten dieselben Regeln wie für alle anderen. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB). Sie hängt von Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ab, einschließlich der energetischen Ausstattung.

Kappungsgrenze bei Mieterhöhung: 20 oder 15 Prozent in Waiblingen?

In Waiblingen gilt 2026 die Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die abgesenkte Grenze von 15 Prozent gilt nur in Gemeinden, die das Land per Verordnung bestimmt hat (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

Die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg nennt seit dem 01.01.2026 eine neue Liste von 130 Städten und Gemeinden. Waiblingen, Weinstadt und Winnenden stehen nicht mehr darin. Bis zum 31.12.2025 gehörte Waiblingen noch zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wer ältere Ratgeber liest, findet deshalb oft noch die 15 Prozent für Waiblingen. Auch der Mietspiegel 2025 der Stadt nennt für das Erhöhungsverfahren 20 Prozent.

Die Verordnung läuft bis zum 31.12.2026. Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen hat im August 2026 angekündigt, möglichst rasch Entwürfe für eine Verlängerung vorzulegen und die Gebietskulisse anzupassen. Ob Waiblingen ab 2027 wieder dazugehört, ist offen. Prüfen Sie den Stand deshalb vor jedem Erhöhungsschreiben neu.

Die drei Jahre rechnen rückwärts ab dem Tag, an dem die neue Miete gelten soll. Erhöhungen in diesem Zeitraum zählen mit. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben außen vor.

Quelle: Kappungsgrenzenverordnung und Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, gültig bis 31.12.2026; Liste des Deutschen Mieterbunds

Mieterhöhung: wie oft und mit welchen Fristen?

Eine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist höchstens einmal im Jahr möglich. Das Gesetz kombiniert dafür zwei Fristen. Das Schreiben darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung beim Mieter ankommen, und die neue Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung gelten (§ 558 Abs. 1 BGB).

Eine Vorankündigung braucht es nicht. Das Mieterhöhungsverlangen selbst ist die Ankündigung. Wer es zu früh verschickt, riskiert die Unwirksamkeit und muss neu ansetzen.

Nach Zugang hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit für seine Zustimmung. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats (§ 558b Abs. 1 und 2 BGB). Verweigert er die Zustimmung oder schweigt er, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, übernehmen Sie den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Ein Eigentümerwechsel setzt die Fristen nicht zurück. Die 15 Monate und die Kappungsgrenze rechnen ab der letzten Mietänderung, gleich ob der Voreigentümer sie vorgenommen hat. Fragen Sie beim Kauf deshalb nach dem Datum und der Höhe der letzten Erhöhungen.

Quelle: §§ 558, 558b BGB

Mieterhöhung nach dem Mietspiegel Waiblingen: ein Rechenbeispiel

Der qualifizierte Mietspiegel Waiblingen 2025 berechnet die Vergleichsmiete in drei Schritten. Tabelle 1 liefert eine Basismiete je Quadratmeter nach Wohnfläche. Tabelle 2 vergibt Punkte für Baujahr, Küche, Modernisierung, Ausstattung, Bad und Wohnlage. Tabelle 3 rechnet die Punkte in Euro um. Er gilt für frei finanzierte Wohnungen und vermietete Häuser zwischen 25 und 150 Quadratmetern.

Ein Beispiel: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung in der Kernstadt, Baujahr 1972, das Bad hat der Vermieter 2018 erneuert. Ausstattung und Bad entsprechen dem Durchschnitt, eine Küche stellt der Vermieter nicht. Die Miete beträgt seit drei Jahren unverändert 560 € netto kalt, also 8,00 € je Quadratmeter.

Quelle: Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2025, Tabellen 1 bis 3

Was gehört in das Schreiben zur Mieterhöhung?

Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform heißt, die Erklärung ist lesbar, nennt den Erklärenden und liegt auf einem dauerhaften Datenträger vor (§ 126b BGB). Ein Brief genügt, eine E-Mail ebenfalls. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Für den Nachweis des Zugangs ist ein Brief mit Zeugen oder Einwurfeinschreiben trotzdem die sicherere Wahl.

Viele Vermieter suchen eine kostenlose Vorlage für die Mieterhöhung. Im Netz finden sich viele Muster. Eine fertige Vorlage ersetzt aber nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls. Diese Pflichtangaben sollten Sie in jedem Fall abhaken:

• alle Vermieter als Absender und alle Mieter laut Mietvertrag als Empfänger
• die bisherige Nettokaltmiete und die verlangte neue Nettokaltmiete in Euro
• der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten soll
• die Begründung, in Waiblingen mit dem qualifizierten Mietspiegel 2025 samt Einordnung der Wohnung (Wohnfläche, Baujahr, Merkmale, Wohnlage)
• die Angaben des qualifizierten Mietspiegels auch dann, wenn Sie mit Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen (§ 558a Abs. 3 BGB)
• die Bitte um Zustimmung bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang
• eine Prüfung der Kappungsgrenze über die letzten drei Jahre
• bei einer Inklusivmiete die herausgerechneten Betriebskosten, denn der Mietspiegel enthält nur Nettokaltmieten

Zustimmung zur Mieterhöhung, Sonderkündigungsrecht und Hilfe bei Streit in Waiblingen

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB wird erst mit der Zustimmung des Mieters wirksam. Am klarsten ist eine kurze schriftliche Zustimmungserklärung, die Sie dem Schreiben gleich zum Unterschreiben beilegen.

Der Mieter hat nach einer Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

Stimmt der Mieter nicht zu, bleibt nur die Klage auf Zustimmung. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 Nr. 2a GVG), für Wohnungen in Waiblingen also das Amtsgericht Waiblingen. Ein formal fehlerhaftes Schreiben kann der Vermieter im Prozess nachbessern, der Mieter erhält dann aber erneut die volle Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 3 BGB).

Für private Vermieter in Waiblingen und im übrigen Rems-Murr-Kreis gilt jeweils der Mietspiegel der eigenen Gemeinde, sofern es einen gibt. Beratung im Streitfall bekommen Vermieter beim Haus- und Grundbesitzerverein Waiblingen, Winnenden und Umgebung e. V. in der Fronackerstraße 22, Mieter beim DMB Mieterverein Waiblingen und Umgebung e. V. in der Fronackerstraße 12. Beide Vereine haben den Mietspiegel 2025 mit anerkannt. Die Stadtverwaltung gibt zum Mietspiegel nur allgemeine Auskünfte. Gedruckte Exemplare liegen kostenlos im Bürgerbüro des Rathauses und in den Ortschaftsverwaltungen aus.

Mieterhöhung nach Modernisierung, etwa nach einer Badmodernisierung

Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Das ist ein eigener Weg neben der Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent gilt dafür nicht, wohl aber eine eigene Grenze von 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren. Lag die Miete vorher unter 7 € je Quadratmeter, sind es 2 € (§ 559 Abs. 3a BGB).

Modernisierung bedeutet zum Beispiel Energie sparen, Wasser sparen oder den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen (§ 555b BGB). Eine Badmodernisierung kann darunter fallen, wenn das neue Bad spürbar besser ist als das alte. Reine Reparatur zählt nicht. Kosten, die für Erhaltung ohnehin angefallen wären, ziehen Sie ab (§ 559 Abs. 2 BGB). Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung erlaubt das vereinfachte Verfahren einen pauschalen Abzug von 30 Prozent (§ 559c BGB).

Rechnen Sie mit 9.000 € für das Bad im vereinfachten Verfahren, bleiben nach dem Abzug 6.300 €. Davon 8 Prozent ergeben 504 € im Jahr, also 42 € im Monat. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und die Berechnung erläutern; die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Zugang (§ 559b BGB). Die Maßnahme muss vorher nach § 555c BGB angekündigt werden, sonst verschiebt sich die Erhöhung um sechs Monate.

Im Mietspiegel Waiblingen zählt eine Sanitärmodernisierung seit 2010 übrigens mit 4 Punkten Zuschlag. Sie wirkt also auch bei einer späteren Erhöhung auf die Vergleichsmiete.

Staffelmiete, Indexmiete und Mietpreisbremse in Waiblingen

Haben Sie eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Beträge schriftlich im Vertrag, jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten (§ 557a BGB). Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Änderung machen Sie in Textform mit Indexstand und neuem Betrag geltend, sie gilt ab dem übernächsten Monat (§ 557b BGB). Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der Indexmieten in angespannten Märkten begrenzen soll. In Kraft ist er am 12.10.2026 noch nicht.

Bei einer Neuvermietung ist die Miete in Waiblingen derzeit frei vereinbar. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB, die die Miete auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete begrenzt, gilt nach der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg bis Ende 2026 in Fellbach, Korb, Kernen und Schwaikheim, aber nicht in Waiblingen. Grenzen setzen trotzdem das Wirtschaftsstrafgesetz zur Mietpreisüberhöhung und der Wuchertatbestand im Strafgesetzbuch. Der Mietspiegel dient dabei als Orientierung.

Mieterhöhung oder Verkauf der vermieteten Wohnung?

Manche Vermieter stellen bei der Rechnung fest, dass die Miete dauerhaft unter dem Markt bleibt und die Kappungsgrenze nur langsame Schritte erlaubt. Dann stellt sich die Frage, ob ein Verkauf sinnvoller ist. Eine vermietete Wohnung lässt sich verkaufen, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie im Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, beachten Sie die Spekulationssteuer.

Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, schätzen wir von H&W Immobilien-Service den Wert Ihrer Wohnung kostenlos und sachlich ein, auf Basis von Vergleichswerten und Ertragswert. Eine Rückmeldung auf Ihre Bewertungsanfrage erhalten Sie in der Regel innerhalb eines Werktags. Zur Rechtslage bei Mieterhöhungen beraten Haus und Grund, der Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Quellen

• § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung
• § 558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung
• § 558d BGB Qualifizierter Mietspiegel
• § 126b BGB Textform
• § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen
• § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• § 559b BGB Geltendmachung der Erhöhung
• § 559c BGB Vereinfachtes Verfahren
• § 557a BGB Staffelmiete
• § 557b BGB Indexmiete
• § 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
• § 561 BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
• § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete
• § 29a ZPO Ausschließlicher Gerichtsstand bei Mieträumen
• § 23 GVG Zuständigkeit der Amtsgerichte
• Stadt Waiblingen, Qualifizierter Mietspiegel Waiblingen 2025 (PDF)
• Stadt Waiblingen, Mietspiegel
• Landesregierung Baden-Württemberg, Mietpreisbremse wird bis Ende 2026 verlängert (16.12.2025)
• Landtag Baden-Württemberg, Drucksache 18/342 mit Stellungnahme des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen (14.08.2026)
• Beteiligungsportal Baden-Württemberg, Entwurf Kappungsgrenzenverordnung mit Gemeindeliste
• Deutscher Mieterbund, Kappungsgrenze nach Bundesländern (Stand 6/2026)
• Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg 2025, gültig bis 31.12.2025 (Archivfassung)
• BMJV, Gesetzgebungsverfahren Mietrecht II (Regierungsentwurf 29.04.2026)