Maklerprovision beim Hausverkauf: wie hoch sie ist, wer sie zahlt und wann sie fällig wird

Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler bei H&W Immobilien-Service Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Die Maklerprovision ist beim Immobilienverkauf gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar, ortsüblich sind nach der Begründung zum Gesetz von 2020 insgesamt 4,76 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher darf der Käufer seit dem 23.12.2020 höchstens die Hälfte tragen (§§ 656c und 656d BGB). Fällig wird die Provision nach § 652 BGB erst, wenn der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers wirksam zustande kommt.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Bei einem Haus für 500.000 Euro kann die Maklerprovision zusammen mehr als 35.000 Euro betragen. Eine feste Höhe schreibt das Gesetz trotzdem nicht vor. Die Bundesregierung hat in der Begründung zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten festgehalten, dass die ortsübliche Provision zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises liegt und 7,14 Prozent der überwiegend verlangte Satz ist (Bundestag Drucksache 19/15827). Diese Werte enthalten bereits 19 Prozent Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG. Hinter 7,14 Prozent stehen also 6 Prozent netto.

Die Provision ist bundesweit frei verhandelbar, unabhängig vom Bundesland und unabhängig davon, ob ein Franchise Makler, die Immobilienabteilung einer Bank oder ein inhabergeführtes Büro beauftragt wird. Welche Sätze in einer Region üblich sind, ist Marktpraxis und kein Recht. Für Baden-Württemberg nennen Marktübersichten von Finanzierungsportalen in der Regel 7,14 Prozent insgesamt, also 3,57 Prozent je Seite (Baufi24, Stand April 2026). Eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht.

Fehlt im Vertrag eine Angabe zur Höhe, gilt nach § 653 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung. Beim Verkauf von Wohnung oder Einfamilienhaus kommt das selten vor, weil der Maklervertrag dort ohnehin in Textform geschlossen werden muss und die Provision darin steht.

Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer?

Seit dem 23.12.2020 zahlt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher der Verkäufer mindestens die Hälfte, wenn er den Makler beauftragt hat. Das ist der Kern der §§ 656a bis 656d BGB, die oft als neues Gesetz zur Maklerprovision bezeichnet werden. Für Maklerverträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, gilt nach Art. 229 § 53 EGBGB das alte Recht.

In der Praxis gibt es zwei erlaubte Wege.

Bei einer Doppeltätigkeit nach § 656c BGB schließt der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag. Dann müssen Verkäufer und Käufer gleich viel zahlen. Gewährt er einer Seite einen Nachlass, gilt dieser auch für die andere. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.
Bei einer Weitergabe nach § 656d BGB hat nur der Verkäufer einen Maklervertrag. Er kann im Kaufvertrag vereinbaren, dass der Käufer einen Teil übernimmt, höchstens aber 50 Prozent der Gesamtprovision.
Bei einer reinen Innenprovision zahlt der Verkäufer allein und der Käufer nichts. Das bleibt immer zulässig.

Was als Einfamilienhaus zählt, hat der Bundesgerichtshof präzisiert. Ein Haus mit untergeordneter Einliegerwohnung oder einem kleinen Büroanbau kann ein Einfamilienhaus sein (BGH, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 32/24). Bei einem Haus mit zwei gleichwertigen Wohnungen greift die Halbteilung dagegen nur, wenn der Käufer dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar macht, dass er es allein bewohnen will (BGH, Urteil vom 16.07.2026, I ZR 111/25). Wer den Vertrag nicht einhält, riskiert die ganze Provision. Bei einem Verstoß gegen § 656c BGB ist der Maklervertrag unwirksam und der Makler erhält nichts.

Maklerprovision berechnen: Rechenbeispiel in Euro

Gerechnet wird mit dem beurkundeten Kaufpreis mal Provisionssatz, auf den Nettobetrag kommen 19 Prozent Umsatzsteuer. Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus wird für 500.000 Euro verkauft, vereinbart sind je 3 Prozent netto für Verkäufer und Käufer. Netto sind das je 15.000 Euro, mit 2.850 Euro Umsatzsteuer je 17.850 Euro. Beide Seiten zusammen zahlen 35.700 Euro. Dem Verkäufer bleiben vor anderen Kosten 482.150 Euro.

Maklerprovision bei hälftiger Teilung, Beispielwerte inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer
Kaufpreis	je Seite 2,975 % (gesamt 5,95 %)	je Seite 3,57 % (gesamt 7,14 %)	Gesamt bei 7,14 %
300.000 Euro	8.925 Euro	10.710 Euro	21.420 Euro
400.000 Euro	11.900 Euro	14.280 Euro	28.560 Euro
500.000 Euro	14.875 Euro	17.850 Euro	35.700 Euro
700.000 Euro	20.825 Euro	24.990 Euro	49.980 Euro

Quelle: Eigene Berechnung, Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG

Für Ihren eigenen Fall rechnen Sie Kaufpreis mal Nettosatz mal 1,19. Vereinbart der Verkäufer eine reine Innenprovision von 3,57 Prozent, zahlt er bei 500.000 Euro ebenfalls 17.850 Euro, der Käufer zahlt keine Provision.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Fällig wird die Provision, sobald der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers wirksam zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei Immobilien ist das die notarielle Beurkundung, denn ohne sie ist der Kaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB nicht wirksam. Auf die Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an.

Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa einer noch ausstehenden Genehmigung, kann der Makler die Provision erst verlangen, wenn die Bedingung eingetreten ist (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB). Viele Verkäufer gehen davon aus, dass sie erst nach Eingang des Kaufpreises zahlen müssen. Das sieht das Gesetz nicht vor. Eine Zahlung erst nach Kaufpreiszahlung gilt nur, wenn sie im Maklervertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Für den Käuferanteil nach § 656d BGB gibt es eine eigene Reihenfolge. Er wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist. Zahlt der Käufer später nicht oder platzt der Vertrag nach der Beurkundung, hängt die Rechtslage vom Einzelfall ab. Dann sollten Sie den Maklervertrag und den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.

Maklervertrag: Laufzeit, Kündigung und Widerruf

Eine gesetzliche Laufzeit für Maklerverträge gibt es nicht, sie steht im Vertrag. Beim Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, keinen zweiten Makler einzuschalten. Der Bundesgerichtshof hält dafür eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen regelmäßig für angemessen, ebenso eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate mit vier Wochen Kündigungsfrist (BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19).

Prüfen Sie vor der Unterschrift deshalb drei Dinge, die Sie später nicht mehr ändern können.

Wie lange läuft der Auftrag, und verlängert er sich automatisch?
Mit welcher Frist und in welcher Form können Sie kündigen?
Welche Provision gilt, und wer zahlt welchen Anteil?

Eine Kündigung beendet die Zusammenarbeit, nicht automatisch den Anspruch. Kommt der Kaufvertrag nach der Kündigung mit einem Käufer zustande, den der Makler vorher nachgewiesen hat, kann die Provision nach § 652 BGB trotzdem anfallen. Wurde der Maklervertrag per E-Mail, Telefon, über eine Website oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, haben Verbraucher nach § 312g Abs. 1 und § 355 Abs. 2 BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Einen gesetzlichen Höchstsatz für die Provision beim Immobilienkauf gibt es nicht, und eine Gebührentabelle wie beim Notar existiert für Makler nicht. Wer eine Maklerprovision für zu hoch hält, verhandelt am besten vor der Unterschrift, denn danach gilt der vereinbarte Satz.

Sinnvoll ist es, die Leistung zu vergleichen und erst danach den Prozentsatz. Fragen Sie, wie der Angebotspreis begründet wird, ob Fotos und Exposé professionell erstellt werden, wer die Besichtigungen übernimmt und ob die Finanzierung der Interessenten geprüft wird. Ein niedriger Satz bringt wenig, wenn das Haus monatelang zu einem unrealistischen Preis angeboten wird. Ob sich ein Makler für Sie überhaupt rechnet, vergleicht unser Beitrag Privat verkaufen oder mit Makler.

Bei einem Vertrag mit beiden Seiten nach § 656c BGB wirkt ein Nachlass für den Verkäufer immer auch für den Käufer. Ein Rabatt nur für eine Seite ist dort nicht möglich.

Grundstück, Mehrfamilienhaus und Vermietung: Was ist anders?

Die Teilungspflicht gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die ein Verbraucher kauft (§ 656b BGB). Bei einem Baugrundstück, einem Mehrfamilienhaus, einer Gewerbeimmobilie oder einem Käufer, der als Unternehmen kauft, können Verkäufer, Käufer und Makler frei vereinbaren, wer wie viel zahlt. Dort kann der Käufer auch die ganze Provision übernehmen. Für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser schreibt § 656a BGB auch keine Textform vor, ein schriftlicher Vertrag ist trotzdem zu empfehlen.

Bei der Vermietung gelten andere Regeln. Nach dem Bestellerprinzip in § 2 Abs. 1a WoVermittG darf ein Makler vom Mieter nur dann eine Provision verlangen, wenn er die Wohnung ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Mieters beschafft hat. In diesem Fall ist die Provision nach § 3 Abs. 2 WoVermittG auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Vermieter.

Ist die Maklerprovision beim Verkauf steuerlich absetzbar?

Nur wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist. Das betrifft vor allem private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, also den Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wenn keine Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift. Der Gewinn ist dann nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten oder Herstellungskosten und Werbungskosten. Zu diesen Kosten des Verkaufs zählt die Provision, die Sie als Verkäufer zahlen.

Ein Beispiel: Wer eine vermietete Wohnung nach sieben Jahren mit Gewinn verkauft und dabei 17.850 Euro Provision zahlt, mindert den steuerpflichtigen Gewinn um diesen Betrag. Ist der Verkauf steuerfrei, etwa nach mehr als zehn Jahren, wirkt sich die Provision steuerlich nicht aus. Welche Kosten im Einzelfall abziehbar sind, klärt Ihr Steuerberater. Die Grundlagen stehen in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Maklerprovision in Waiblingen und im Rems-Murr-Kreis

Für Verkäufer in Waiblingen, Fellbach oder Korb gelten dieselben Bundesgesetze wie überall in Deutschland, eine eigene Regel für Baden-Württemberg gibt es nicht. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar Ihrer Wahl, die Eigentumsumschreibung übernimmt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen. Für die Provision zählt die Beurkundung, nicht die Umschreibung.

Für Käufer kommt die Provision zu den übrigen Nebenkosten. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent, bei 500.000 Euro also 25.000 Euro. Notar und Grundbuch kosten für denselben Kaufpreis nach dem GNotKG 4.765,45 Euro, wie unser Beitrag zu den Notarkosten in Baden-Württemberg vorrechnet. Mit 17.850 Euro Käuferanteil an der Provision ergeben sich 47.615,45 Euro Nebenkosten. Für andere Kaufpreise rechnet der Kaufnebenkosten Rechner.

Weil sich die Provision am Kaufpreis bemisst, beginnt jede seriöse Rechnung mit einem realistischen Preis. Bei H&W Immobilien-Service in Waiblingen sind Erstgespräch und Wertermittlung kostenlos, eine Provision fällt erst bei erfolgreicher Vermittlung an.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die übliche Maklerprovision beim Hausverkauf?

Nach der Gesetzesbegründung von 2020 liegt die ortsübliche Provision insgesamt zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, 7,14 Prozent ist der häufigste Satz. Eine gesetzliche Festlegung gibt es nicht, die Höhe ist frei verhandelbar.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf nach dem neuen Gesetz?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher zahlt der Käufer seit dem 23.12.2020 höchstens die Hälfte (§§ 656c und 656d BGB). Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens 50 Prozent.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag, der durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist (§ 652 BGB). Eine Zahlung erst nach Eingang des Kaufpreises gilt nur, wenn sie vertraglich vereinbart ist.

Ist die Maklerprovision bei Verkauf steuerlich absetzbar?

Nur bei einem steuerpflichtigen Verkauf, vor allem innerhalb von zehn Jahren nach § 23 EStG. Dann mindert die vom Verkäufer gezahlte Provision den Veräußerungsgewinn, bei einem steuerfreien Verkauf wirkt sie steuerlich nicht.

Gilt die Teilung der Maklerprovision auch für Grundstücke und Mehrfamilienhäuser?

Nein. Die Teilungspflicht der §§ 656c und 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer, bei Baugrundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten ist die Verteilung frei vereinbar.

Gibt es eine maximale Maklerprovision?

Beim Immobilienkauf gibt es keinen gesetzlichen Höchstsatz. Bei der Wohnungsvermietung darf ein Makler vom Mieter höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer verlangen (§ 3 Abs. 2 WoVermittG).

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Laufzeit und Kündigungsfrist stehen im Vertrag, beim Alleinauftrag hält der BGH sechs Monate Mindestlaufzeit für angemessen (I ZR 40/19). Wurde der Vertrag online, telefonisch oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, gilt ein Widerrufsrecht von 14 Tagen (§§ 312g, 355 BGB).

Quellen

Was bringt Ihr Haus am Markt?

Die Provision richtet sich nach dem Kaufpreis. H&W Immobilien-Service schätzt den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und sachlich ein, eine Provision fällt erst bei erfolgreicher Vermittlung an. Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktags.

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