Vermietete Wohnung verkaufen: was für Mieter, Preis und Steuer gilt

Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus dürfen Sie jederzeit verkaufen, der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Der Mieter muss nicht ausziehen. Der Käufer kann frühestens nach seiner Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarf kündigen, bei nachträglich umgewandelten Eigentumswohnungen erst drei Jahre nach dem Verkauf, in Fellbach und Korb derzeit fünf Jahre (§ 577a BGB, Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg). Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei (§ 23 EStG).

Was passiert mit dem Mieter, wenn die Wohnung verkauft wird?

Für den Mieter ändert sich zunächst nichts außer dem Empfänger der Miete. Der Käufer tritt an Ihre Stelle als Vermieter und übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist (§ 566 Abs. 1 BGB). Juristen sprechen vom Grundsatz Kauf bricht nicht Miete. Miethöhe, Kündigungsfristen und alle Vereinbarungen bleiben bestehen, einen neuen Vertrag muss niemand unterschreiben.

Den Wechsel vollzieht das Grundbuch, nicht der Notartermin. Zwischen Beurkundung und Eintragung vergehen oft einige Wochen, in dieser Zeit bleiben Sie Vermieter. Kaufverträge regeln deshalb in der Regel, ab wann Miete, Lasten und Nebenkosten dem Käufer zustehen. Das betrifft nur das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer.

Ganz aus der Verantwortung sind Sie mit dem Verkauf nicht. Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haften Sie dem Mieter für den Schaden wie ein Bürge (§ 566 Abs. 2 BGB). Teilen Sie dem Mieter den Eigentumswechsel deshalb schriftlich mit. Kündigt er daraufhin nicht zum ersten zulässigen Termin, endet Ihre Haftung.

Vermietet oder leer verkaufen: welcher Preis ist realistisch?

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft vor allem eine Mieteinnahme. Für Selbstnutzer ist sie nur interessant, wenn sie warten können, denn einziehen dürfen sie erst nach einer wirksamen Eigenbedarfskündigung. Viele Käufer sind deshalb Kapitalanleger, und die rechnen mit dem Ertrag. Gutachter nutzen dafür das Ertragswertverfahren, in dem marktüblich erzielbare Erträge, Bodenwert, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz den Wert bestimmen (§ 27 ImmoWertV).

Im Gespräch zwischen Käufer und Verkäufer reicht oft eine einfachere Kennzahl, der Kaufpreisfaktor. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis ausmacht. Sein Kehrwert ist die Bruttomietrendite. Je niedriger die Miete im Verhältnis zum Markt, desto weniger zahlt ein Anleger. Eine pauschale Prozentzahl, um die eine vermietete Wohnung billiger ist als eine leere, gibt es nicht. Der Abschlag hängt von Miethöhe, Lage, Zustand und Mietdauer ab.

Ein Beispiel: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung in Waiblingen ist zu 10,16 Euro je Quadratmeter vermietet, dem Durchschnitt des Mietspiegels 2025. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 70 × 10,16 × 12 = 8.534,40 Euro.

Quelle: Eigene Rechnung, Miete laut Mietspiegel Waiblingen 2025

Die Faktoren sind frei gewählt und zeigen nur die Rechnung, sie sind keine Marktwerte für Waiblingen. Wie stark die Miete wirkt, zeigt eine zweite Rechnung. Bei 8,50 statt 10,16 Euro je Quadratmeter sinkt die Jahresmiete auf 7.140 Euro und der Preis bei Faktor 28 auf 199.920 Euro. Rund 39.000 Euro Unterschied entstehen allein aus der Miethöhe.

Vermietete Wohnung verkaufen: welche Rechte hat der Mieter?

Das stärkste Recht des Mieters ist das Vorkaufsrecht, es gilt aber nur in einem Fall. Wurde die Wohnung erst nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt, darf er beim Verkauf an einen Dritten zu denselben Bedingungen kaufen (§ 577 Abs. 1 BGB). Ausgenommen ist der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts. Der Mieter muss über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden (§ 577 Abs. 2 BGB). Ab Zugang dieser Mitteilung hat er zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB), und er muss schriftlich erklären, dass er kauft (§ 577 Abs. 3 BGB). Der Notar baut dieses Verfahren in den Vertrag ein.

Die Mietkaution geht auf den Käufer über, mit ihr die Pflicht zur Rückzahlung (§ 566a Satz 1 BGB). Bekommt der Mieter sie später vom Käufer nicht zurück, bleiben Sie zur Rückgabe verpflichtet (§ 566a Satz 2 BGB). Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar samt Zinsen oder lassen Sie das Kautionskonto umschreiben, und halten Sie das im Kaufvertrag fest.

Kündigen dürfen Sie nicht, nur weil Sie verkaufen wollen. Eine Verwertungskündigung setzt voraus, dass Sie ohne sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wären und erhebliche Nachteile erleiden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen mit anschließendem Verkauf zählt dabei ausdrücklich nicht. Wer leer verkaufen möchte, kann mit dem Mieter einen freiwilligen Auszug vereinbaren. Lassen Sie einen solchen Schritt vorher anwaltlich prüfen.

Verkauf vermietete Wohnung: Besichtigung mit Mieter

Der Mieter muss Kaufinteressenten in die Wohnung lassen, aber nicht jederzeit und nicht ohne Ankündigung. Der Bundesgerichtshof verlangt für jedes Betreten einen konkreten sachlichen Grund und eine vorherige Ankündigung (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Ein geplanter Verkauf gilt in der Rechtsprechung als solcher Grund.

Feste gesetzliche Fristen gibt es nicht. Mietervereine nennen mit Verweis auf Urteile von Landgerichten eine schriftliche Ankündigung mindestens zwei Tage vorher, bei berufstätigen Mietern drei Tage, und Termine zu üblichen Zeiten an Werktagen. Der Mieter darf Interessenten sachlich auf Mängel hinweisen.

Bündeln Sie die Termine. Wenige vorab geprüfte Interessenten mit geklärter Finanzierung belasten den Mieter weniger als zehn Einzeltermine. Ein Mieter, der mitarbeitet, hilft dem Verkauf mehr als jedes Foto.

Vermietete Wohnung kaufen: Eigenbedarf und Sperrfrist

Als Käufer können Sie wegen Eigenbedarf kündigen, sobald Sie im Grundbuch eingetragen und damit Vermieter sind. Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Mieter kann wegen besonderer Härte widersprechen (§ 574 BGB).

Eine Sperrfrist kommt hinzu, wenn die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurde. Der Käufer kann sich dann erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). Dasselbe gilt, wenn mehrere Personen, die nicht zur selben Familie oder zum selben Haushalt gehören, oder eine Personengesellschaft gemeinsam kaufen (§ 577a Abs. 1a BGB). Die Länder dürfen die Frist in Gebieten mit knappem Wohnraum auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

Baden-Württemberg hat sie mit der Kündigungssperrfristverordnung vom 16. Dezember 2025 auf fünf Jahre festgesetzt. Die Verordnung gilt vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026. Eine Verlängerung hat die Landesregierung im September 2026 in die Anhörung gegeben, die Gemeindeliste kann sich dabei ändern.

Quelle: KSpVO BW vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146; § 577a BGB

Ohne Umwandlung gibt es diese Sperrfrist nicht. Ein Haus, das als Ganzes vermietet ist, oder eine Wohnung, die schon vor dem Einzug des Mieters als Eigentumswohnung bestand, kann ein einzelner Käufer nach den normalen Regeln wegen Eigenbedarf kündigen.

Vermietete Wohnung kaufen: darf ich die Miete erhöhen?

Ja, aber nur nach denselben Regeln, die auch für den Verkäufer galten. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um höchstens 15 Prozent (§ 558 BGB). Den Maßstab liefert in Waiblingen der qualifizierte Mietspiegel 2025. Kalkulieren Sie den Kaufpreis deshalb mit der Miete, die heute gezahlt wird, nicht mit einer erhofften.

Vermietetes Haus verkaufen: welche Steuern fallen an?

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach mehr als zehn Jahren bleibt er steuerfrei. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien hilft bei Vermietung nicht. Sie greift nur, wenn Sie seit dem Kauf ausschließlich selbst darin gewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.

Ein Punkt wird beim Rechnen leicht übersehen. Die AfA, die Sie während der Vermietung als Werbungskosten abgesetzt haben, mindert beim Verkauf die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn wird dadurch größer. Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die AfA 2 Prozent im Jahr, für Neubauten ab 2023 3 Prozent und für Gebäude vor 1925 2,5 Prozent (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG).

Ein Beispiel: Kauf im März 2019 für 250.000 Euro einschließlich Nebenkosten, davon 200.000 Euro Gebäudeanteil. Verkauf im Oktober 2026 für 290.000 Euro, also nach gut siebeneinhalb Jahren.

Quelle: Eigene Rechnung nach § 23 Abs. 3 EStG

Ohne die Minderung um die AfA läge der Gewinn bei 37.000 Euro. Besteuert wird er mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Die Freigrenze von 1.000 Euro gilt für alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Steht der Verkauf kurz vor Ablauf der Frist, stimmen Sie das Datum des Notartermins mit Ihrem Steuerberater ab. Wie die Frist genau berechnet wird, steht im Ratgeber zur Spekulationssteuer bei Immobilien.

Welche Unterlagen braucht der Käufer einer vermieteten Wohnung?

Ein Kapitalanleger prüft vor allem, wie hoch und wie sicher die Mieteinnahmen sind. Legen Sie neben den üblichen Verkaufsunterlagen diese Dokumente bereit:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Zusatzvereinbarungen
• Nachweise der Mieterhöhungen der letzten Jahre und die aktuelle Miethöhe
• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Nachweis der Mietkaution (Kautionskonto oder Quittung)
• Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Energieausweis nach § 80 GModG (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz)
• Aktueller Grundbuchauszug

Mietrückstände, laufende Streitigkeiten mit dem Mieter oder eine angekündigte Kündigung gehören auf den Tisch, bevor der Notar beurkundet. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB). Die allgemeinen Unterlagen finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf, den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Waiblingen.

Vermietete Wohnung verkaufen in Waiblingen und im Rems-Murr-Kreis

Für Waiblingen gibt es mit dem qualifizierten Mietspiegel 2025 eine amtliche Grundlage, um die Miete Ihrer Wohnung einzuordnen. Er nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,16 Euro je Quadratmeter und gilt bis 31. Januar 2027. Fellbach hat einen eigenen Mietspiegel 2025, gültig vom 1. November 2025 bis 31. Oktober 2027. Liegt die Miete Ihrer Wohnung deutlich unter dem örtlichen Niveau, sollten Sie das beim Angebotspreis berücksichtigen, denn Käufer rechnen genau damit.

Bei der Sperrfrist unterscheiden sich Nachbarorte. Fellbach, Korb, Kernen im Remstal und Schwaikheim stehen in der Kündigungssperrfristverordnung, Waiblingen nicht. Wer eine umgewandelte Wohnung in Fellbach kauft, wartet also fünf Jahre bis zur Eigenbedarfskündigung, in Waiblingen drei. Beim Kauf fällt in Baden-Württemberg Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent an, vermietet oder nicht. Die gesamten Nebenkosten überschlagen Sie mit dem Kaufnebenkosten Rechner, Zahlen zum Standort finden Sie auf der Seite Immobilien in Waiblingen.

Häufige Fragen

Quellen

• § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete
• § 566a BGB, Mietsicherheit
• § 577 BGB, Vorkaufsrecht des Mieters
• § 469 BGB, Mitteilungspflicht und Ausübungsfrist beim Vorkauf
• § 577a BGB, Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
• § 573 BGB, Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 573c BGB, Fristen der ordentlichen Kündigung
• § 574 BGB, Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
• § 558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 444 BGB, Haftungsausschluss
• Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg vom 16.12.2025, GBl. 2025 Nr. 146
• Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, Kündigungssperrfrist
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte
• § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung
• § 27 ImmoWertV, Grundlagen des Ertragswertverfahrens
• BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13, Besichtigungsrecht des Vermieters
• Berliner Mieterverein, Wohnungsbesichtigung: Wer, wann, wie oft?
• Stadt Waiblingen, Mietspiegel 2025
• Stadt Fellbach, Mietspiegel
• Verbraucherzentrale, Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
• Stadt Heidelberg, Verfahrensbeschreibung Grunderwerbsteuer zahlen (Steuersatz Baden-Württemberg 5,0 %)