Haus verkaufen mit Wohnrecht oder Nießbrauch: Wert berechnen, löschen, Pflegeheim

Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler bei H&W Immobilien-Service Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 12. Oktober 2026

Ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch dürfen Sie verkaufen, das Recht bleibt aber im Grundbuch stehen und der Käufer muss es dulden, bis der Berechtigte stirbt oder auf das Recht verzichtet. Den Wert des Rechts berechnet man aus dem Jahreswert der Nutzung mal dem Vervielfältiger des Bundesfinanzministeriums, der für eine 78 Jahre alte Frau ab 2026 bei 8,271 liegt. Bei einer ortsüblichen Miete von 13.200 Euro im Jahr sind das rund 109.000 Euro, die rechnerisch vom Verkehrswert abgehen.

Kann man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?

Ja. Das Wohnrecht hindert den Verkauf nicht, es geht aber mit dem Haus auf den Käufer über. Der neue Eigentümer bekommt das Grundstück so, wie es im Grundbuch steht, und muss den Berechtigten weiter wohnen lassen.

Typisch ist dieser Fall. Die Eltern haben das Haus vor Jahren an die Kinder übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Jetzt lebt nur noch die Mutter dort, die Kinder möchten verkaufen. Wer selbst einziehen will, scheidet als Käufer aus. Übrig bleiben Anleger und Käufer, die warten können, und beide ziehen den Wert des Rechts vom Preis ab.

Auch Käufer sollten genau hinschauen. Was in Abteilung II des Grundbuchs steht, prüfen Sie vor der Besichtigung mit einem aktuellen Auszug. Wie Sie ihn bekommen, steht im Ratgeber zum Grundbuchauszug beim Grundbuchamt Waiblingen. Ein Kredit lässt sich auf ein Haus mit vorrangigem Wohnrecht oft nur eingeschränkt aufnehmen, sprechen Sie das früh mit Ihrer Bank ab.

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Der Nießbrauch ist das stärkere Recht. Der Nießbraucher darf sämtliche Nutzungen ziehen (§ 1030 BGB), also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt nur, das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Juristisch heißt es Wohnungsrecht, im Alltag sagen die meisten Wohnrecht. Gemeint ist dasselbe, solange es als dingliches Recht im Grundbuch steht.

Wohnungsrecht und Nießbrauch im Vergleich
Frage	Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)	Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB)
Was ist erlaubt?	Wohnen, Familie und Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2)	alle Nutzungen, auch Vermieten (§ 1030)
Vermieten an Dritte	nur wenn im Vertrag gestattet (§ 1092 Abs. 1)	ja, Ausübung kann überlassen werden (§ 1059)
Übertragbar oder vererbbar	nein (§ 1092 Abs. 1)	nein (§ 1059, § 1061)
Gewöhnliche Unterhaltung	Berechtigter (§ 1093 Abs. 1 mit § 1041)	Nießbraucher (§ 1041)
Öffentliche Lasten wie Grundsteuer	nicht geregelt, bleibt beim Eigentümer, wenn nichts vereinbart ist	Nießbraucher (§ 1047)
Ende	Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061)	Tod des Nießbrauchers (§ 1061)

Quelle: BGB, gesetze-im-internet.de

Für den Verkauf ist der Unterschied spürbar. Ein Nießbrauch belastet das Haus stärker, weil der Berechtigte nach einem Auszug vermieten und die Miete behalten kann. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass beim Nießbrauch deshalb ein höherer Wert vom Verkehrswert abgezogen wird.

Wohnrecht berechnen: Kapitalwert mit Tabelle

Der Wert eines lebenslangen Rechts ergibt sich aus Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Der Jahreswert ist beim Wohnrecht die ortsübliche Nettokaltmiete der Fläche, die der Berechtigte nutzt. Den Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jedes Jahr. Für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 beruht er auf der Sterbetafel 2022/2024 und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Der Jahreswert darf höchstens den Wert des Hauses geteilt durch 18,6 betragen (§ 16 BewG).

Vervielfältiger für lebenslange Nutzungen, Stichtage ab 1. Januar 2026 (Auszug)
Alter	Männer	Frauen
65 Jahre	11,444	12,583
70 Jahre	9,938	11,107
75 Jahre	8,282	9,393
78 Jahre	7,230	8,271
80 Jahre	6,509	7,490
85 Jahre	4,743	5,512

Quelle: BMF Schreiben vom 21.10.2025

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen. Ein Einfamilienhaus in Waiblingen ist ohne Belastung 450.000 Euro wert. Die 78 Jahre alte Mutter hat ein lebenslanges Wohnrecht am ganzen Haus. Die ortsübliche Nettokaltmiete setzen wir mit 1.100 Euro im Monat an, also 13.200 Euro im Jahr. Die Rechnung lautet 13.200 Euro mal 8,271, das ergibt 109.177 Euro Kapitalwert. Die Obergrenze nach § 16 BewG (450.000 durch 18,6, also 24.194 Euro) greift hier nicht. Rechnerisch bleiben 340.823 Euro. Wäre der Berechtigte ein 78 Jahre alter Mann, läge der Kapitalwert wegen der kürzeren Lebenserwartung bei 95.436 Euro.

Diese Werte gelten für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Am Markt sind sie eine Orientierung, kein fester Preis. Ein Käufer trägt das Risiko, dass der Berechtigte deutlich länger lebt als die Statistik, und kalkuliert das ein. Eine realistische Einschätzung für Ihr Haus bekommen Sie über eine Immobilienbewertung, bei der das Recht ausdrücklich berücksichtigt wird.

Wohnrecht löschen lassen vor dem Verkauf

Gelöscht wird ein Wohnrecht nur, wenn der Berechtigte zustimmt (§ 19 GBO und § 875 BGB). Er unterschreibt eine Löschungsbewilligung, ein Notar beglaubigt die Unterschrift, weil das Grundbuchamt die Erklärung in öffentlich beglaubigter Form verlangt (§ 29 GBO). Dann stellt der Eigentümer den Antrag beim Grundbuchamt.

Ohne Gegenleistung verzichtet kaum jemand. In der Praxis verhandeln Eigentümer und Berechtigter eine Abfindung, oft mit dem Kapitalwert als Ausgangspunkt, oder ein Umzug in eine kleinere Wohnung wird vereinbart. Gegen den Willen des Berechtigten gibt es keinen Weg aus dem Recht, auch keine Kündigung wie im Mietrecht. Bei Streit über die Abfindung oder über ein Wohnrecht, das unzumutbar geworden scheint, ist ein Fachanwalt für Erbrecht oder ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt die richtige Adresse.

Grundbuchamt, Löschung eines Rechts in Abteilung II: 25 Euro (Nr. 14143 KV GNotKG)
Notar, Beglaubigung der Unterschrift: 0,2 Gebühr, mindestens 20 Euro, höchstens 70 Euro (Nr. 25100 KV GNotKG), zuzüglich Umsatzsteuer
Notar, Entwurf der Löschungsbewilligung, falls er ihn fertigt: zusätzliche Entwurfsgebühr (Nr. 24102 KV GNotKG), der Geschäftswert richtet sich nach § 52 GNotKG und dem Alter des Berechtigten
Abfindung an den Berechtigten: frei verhandelbar, gesetzlich nicht festgelegt

Wann erlischt ein Wohnrecht?

Ein lebenslanges Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB). Es geht nicht auf die Erben über. Im Grundbuch steht es trotzdem weiter, bis jemand die Berichtigung beantragt. Steht dort der Vermerk, dass der Todesnachweis genügt, reicht die Sterbeurkunde (§ 23 Abs. 2 GBO). Fehlt der Vermerk, verlangt das Grundbuchamt im ersten Jahr nach dem Tod unter Umständen die Zustimmung der Erben (§ 23 Abs. 1 GBO).

Daneben endet das Recht durch Verzicht mit Löschung, durch Zeitablauf, wenn es befristet war, oder durch eine vereinbarte Bedingung. Wer ein Haus geerbt hat, in dem noch ein Wohnrecht eingetragen ist, findet die weiteren Schritte im Ratgeber Haus geerbt im Rems-Murr-Kreis.

Wohnrecht ohne Grundbucheintrag oder nur im Testament

Ein Wohnrecht, das nicht im Grundbuch steht, bindet den Käufer in der Regel nicht. Dingliche Rechte entstehen erst mit Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Ein mündlich oder privatschriftlich vereinbartes Wohnrecht ist nur ein Vertrag zwischen den Beteiligten. Verkauft der Eigentümer, kann der Berechtigte vom Käufer meist nichts verlangen und muss sich an den Verkäufer halten.

Steht das Wohnrecht im Testament, ist es meist ein Vermächtnis. Der Bedachte hat dann einen Anspruch gegen die Erben, das Recht einzuräumen (§ 2174 BGB), und kann die Eintragung verlangen. Verkaufen die Erben vorher, riskieren sie Ansprüche des Bedachten. Klären Sie das vor dem Notartermin, am besten mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Wohnrecht und Pflegeheim: Wer zahlt, was passiert mit dem Haus?

Das Wohnrecht bleibt bestehen, wenn der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 19. Januar 2007, V ZR 163/06). Der Eigentümer darf die frei gewordene Wohnung nicht einfach vermieten, und der Berechtigte darf es nur, wenn der Vertrag die Überlassung erlaubt (§ 1092 Abs. 1 BGB). Eine Pflicht, die Vermietung zu dulden oder selbst zu vermieten, lässt sich nach einer späteren Entscheidung im Zweifel nicht aus dem Vertrag ableiten (BGH, 9. Januar 2009, V ZR 168/07).

Das Heim bezahlt zuerst der Bewohner aus Rente, Pflegeversicherung und Vermögen. Reicht das nicht, zahlt das Sozialamt Hilfe zur Pflege und prüft dabei Ansprüche des Bewohners gegen andere. Dazu gehört die Rückforderung einer Schenkung nach § 528 BGB, wenn das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre verschenkt wurde (§ 529 Abs. 1 BGB). Solche Ansprüche kann das Sozialamt auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Kinder werden für den Elternunterhalt erst herangezogen, wenn ihr Jahreseinkommen über 100.000 Euro liegt (§ 94 Abs. 1a SGB XII).

Gehört das Haus dem Pflegebedürftigen selbst, stellt sich die Frage nach dem Verkauf. Geschützt ist nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII nur ein angemessenes Hausgrundstück, das er selbst oder ein Angehöriger, etwa der Ehepartner, weiter bewohnt. Steht das Haus nach dem Umzug leer, muss es in der Regel eingesetzt werden. Bis zum Verkauf kann das Sozialamt als Darlehen leisten und sich das im Grundbuch sichern lassen (§ 91 SGB XII). Geschont bleiben Barbeträge bis 10.000 Euro. Lassen Sie sich vor Verkauf oder Schenkung von einem Fachanwalt für Sozialrecht oder Erbrecht beraten.

Haus verkaufen mit Vorsorgevollmacht oder Betreuer

Kann der Eigentümer nicht mehr selbst unterschreiben, verkauft der Bevollmächtigte. Die Vorsorgevollmacht muss Grundstücksgeschäfte abdecken und für das Grundbuchamt öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO), eine einfache Unterschrift reicht nicht. Beglaubigen kann ein Notar oder die Betreuungsbehörde. Deren Beglaubigung verliert allerdings mit dem Tod des Vollmachtgebers ihre Wirkung (§ 7 Abs. 1 BtOG). Der Kaufvertrag selbst wird wie jeder Grundstückskauf notariell beurkundet (§ 311b BGB).

Gibt es keine Vollmacht und hat das Gericht einen Betreuer bestellt, braucht dieser für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Gibt der Betreute damit seinen eigenen Wohnraum auf, greift § 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB. Der Notar prüft Vollmacht oder Genehmigung vor der Beurkundung, mit welchen Kosten Sie dort rechnen müssen, steht im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf in Baden-Württemberg.

Was in Waiblingen und im Rems-Murr-Kreis gilt

Für Grundstücke in Waiblingen, Fellbach, Korb, Weinstadt, Kernen, Remshalden, Winnenden und Schwaikheim führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen in der Winnender Straße 27 das Grundbuch. Für die ortsübliche Miete, die den Jahreswert des Wohnrechts bestimmt, gelten der Mietspiegel Waiblingen 2025 mit durchschnittlich 10,16 Euro je Quadratmeter und der Mietspiegel Korb 2025 mit 9,66 Euro. Fellbach hat einen eigenen Mietspiegel 2025. Der Käufer zahlt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer auf den vereinbarten Kaufpreis.

Bei H&W Immobilien-Service in Waiblingen bewerten Andreas Holzwarth und Sascha Weber Häuser mit Wohnrecht oder Nießbrauch sachlich und mit Blick auf die aktuelle Marktlage, das Erstgespräch und die Wertermittlung sind kostenlos. Die rechtliche Gestaltung gehört zum Notar, Streitfragen zum Fachanwalt.

Häufige Fragen

Kann man ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen?

Ja, das Wohnrecht bleibt im Grundbuch und geht mit dem Haus auf den Käufer über. Der Käufer muss den Berechtigten bis zu dessen Tod oder Verzicht wohnen lassen und zahlt deshalb weniger.

Wie berechnet man den Wert eines lebenslangen Wohnrechts?

Jahreswert der ortsüblichen Nettokaltmiete mal Vervielfältiger nach § 14 Abs. 1 BewG. Für eine 78 Jahre alte Frau liegt der Vervielfältiger ab 2026 bei 8,271, bei 13.200 Euro Jahresmiete ergibt das 109.177 Euro.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Mit dem Wohnrecht darf man nur selbst wohnen (§ 1093 BGB), mit dem Nießbrauch auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Beide erlöschen mit dem Tod des Berechtigten.

Erlischt das Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Nein, nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Januar 2007 (V ZR 163/06) bleibt das Wohnrecht bestehen. Vermieten darf der Berechtigte nur, wenn der Vertrag die Überlassung erlaubt.

Was kostet es, ein Wohnrecht im Grundbuch löschen zu lassen?

Das Grundbuchamt verlangt 25 Euro (Nr. 14143 KV GNotKG). Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung berechnet der Notar 20 bis 70 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, entwirft er die Erklärung, kommt eine Entwurfsgebühr hinzu.

Ist ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag gültig?

Es gilt nur als Vertrag zwischen Eigentümer und Berechtigtem. Ein Käufer des Hauses ist daran in der Regel nicht gebunden, der Berechtigte kann sich nur an den Verkäufer halten.

Muss man das Haus verkaufen, um das Pflegeheim zu bezahlen?

Nicht, solange der Ehepartner oder ein anderer Angehöriger darin wohnt und das Haus angemessen ist (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Steht es leer, muss es in der Regel eingesetzt werden, das Sozialamt kann bis zum Verkauf als Darlehen leisten (§ 91 SGB XII).

Quellen

Was ist Ihr Haus mit Wohnrecht wert?

Wir bewerten Ihr Haus unter Berücksichtigung des eingetragenen Rechts und der aktuellen Marktlage in Waiblingen und Umgebung. Erstgespräch und Wertermittlung sind kostenlos, auf eine Bewertungsanfrage melden wir uns in der Regel innerhalb eines Werktags.

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