Haus geerbt im Rems-Murr-Kreis: was Erben jetzt klären müssen

Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler bei H&W Immobilien-Service Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026

Älteres Paar schaut gemeinsam alte Familienfotos an

Wer ein Haus erbt, braucht zuerst einen Erbnachweis: einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Danach lassen Sie das Grundbuch berichtigen, was binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist, und klären Erbschaftsteuer, Erbengemeinschaft und die Frage, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen.

Welche Fristen laufen sofort nach dem Erbfall?

Zwei Fristen sollten Sie in den ersten Wochen kennen. Wer das Erbe nicht annehmen will, etwa weil der Nachlass überschuldet ist, kann es nur binnen sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe wissen. Beruht Ihr Erbrecht auf einem Testament, beginnt sie nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht (§ 1944 Abs. 2 BGB).

Außerdem müssen Sie einen erbschaftsteuerpflichtigen Erwerb binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Die Ausnahme für Erwerbe aus einem gerichtlich oder notariell eröffneten Testament gilt ausdrücklich nicht, wenn Grundbesitz zum Erbe gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Wer ein Haus erbt, sollte also davon ausgehen, dass die Anzeige nötig ist.

Ausschlagung: sechs Wochen ab Kenntnis, gegenüber dem Nachlassgericht
Anzeige an das Finanzamt: drei Monate ab Kenntnis
Gebührenfreie Grundbuchberichtigung: zwei Jahre ab Erbfall

Erbschein oder notarielles Testament: wie weisen Sie Ihr Erbe nach?

Das Grundbuchamt trägt Sie nur ein, wenn Sie Ihre Erbfolge nachweisen. Der Regelfall ist ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen stattdessen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung; das Grundbuchamt kann im Zweifel trotzdem einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür in der Regel nicht.

Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. In Baden-Württemberg sind das Amtsgerichte, die auch ein Familiengericht haben. Für Waiblingen, Fellbach, Korb, Kernen, Weinstadt, Winnenden, Leutenbach, Schwaikheim und Berglen ist es das Amtsgericht Waiblingen. Dessen Nachlassabteilung sitzt in der Fronackerstraße 33 bis 35 in Waiblingen; für einen Erbscheinsantrag ist laut Gericht ein Termin nötig. Auf der Website des Gerichts finden Sie Formulare zur Vorbereitung des Antrags. Der Erbschein kostet Gebühren, ist aber laut Amtsgericht in der Regel nicht nötig, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt.

Grundbuch berichtigen: binnen zwei Jahren gebührenfrei

Mit dem Erbfall gehört das Haus rechtlich bereits den Erben, im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Verkaufen oder beleihen können Sie erst, wenn das Grundbuch berichtigt ist. Die Eintragung der Erben des eingetragenen Eigentümers ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden (Anmerkung zu Nr. 14110 Kostenverzeichnis GNotKG). Kosten für einen Erbschein fallen gegebenenfalls zusätzlich an.

Für einen großen Teil des Kreises ist das zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen in der Winnender Straße 27 zuständig, unter anderem für die früheren Grundbuchamtsbezirke Waiblingen, Fellbach, Kernen, Weinstadt, Winnenden, Schwaikheim, Schorndorf und Backnang. Welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück zuständig ist, fragen Sie im Zweifel dort nach.

Erbengemeinschaft: warum Sie sich einigen müssen

Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam als Erbengemeinschaft. Über das Haus können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ein Verkauf braucht also die Unterschrift aller Miterben. Gleichzeitig kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB), soweit das Testament nichts anderes regelt.

In der Praxis gibt es drei Wege: Die Erben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös, ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder die Erben behalten es gemeinsam, etwa zur Vermietung. Übernimmt ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Grundlage jeder Einigung ist ein Wert, den alle Beteiligten nachvollziehen können. Bei einer Auszahlung oder bei Streit über den Preis kann ein Gutachten oder eine sachlich begründete Werteinschätzung helfen.

Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Erbquoten teilen
Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus
Gemeinsam behalten und vermieten, mit klaren Absprachen zu Kosten und Erträgen

Teilungsversteigerung: der letzte Weg

Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen, die sogenannte Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Ein Miteigentümer kann beantragen, das Verfahren einstweilen für höchstens sechs Monate einzustellen, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint; das ist einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Aufhalten lässt sich die Versteigerung damit auf Dauer nicht.

Der Erlös einer Versteigerung hängt von den Geboten am Termin ab und kann unter dem liegen, was ein geordneter Verkauf bringen würde. Bevor es so weit kommt, lohnt der Gang zu einem Fachanwalt für Erbrecht oder zu einem Notar, der eine Auseinandersetzungsvereinbarung beurkunden kann.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erwerbs ab. Steuerfrei bleiben je Erwerber (§ 16 Abs. 1 ErbStG):

Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro
Übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 Euro
Personen der Steuerklassen II und III, etwa Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro

Das Familienheim: steuerfrei, wenn Sie selbst einziehen

Für das selbst bewohnte Elternhaus gibt es eine eigene Befreiung. Erbt der Ehegatte oder Lebenspartner das Haus, in dem der Verstorbene bis zum Erbfall gewohnt hat, und nutzt er es unverzüglich selbst zum Wohnen, ist der Erwerb steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder und Enkel verstorbener Kinder gilt das ebenso, aber nur soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen, es sei denn, Sie sind aus zwingenden Gründen daran gehindert. Verkauf oder Vermietung innerhalb dieser Zeit kann also Erbschaftsteuer auslösen. Wie hoch die Steuer im Einzelfall ist und ob die Befreiung greift, klären Sie bitte mit einem Steuerberater.

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie spielt die Spekulationsfrist eine Rolle. Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks sind einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird dem Nachfolger die Anschaffung durch den Vorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu, sondern mit dem Kauf durch den Verstorbenen. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf nach dieser Vorschrift in der Regel nicht steuerpflichtig. Ausgenommen sind außerdem Immobilien, die ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ob das auf Ihren Fall zutrifft, prüft Ihr Steuerberater.

Neben der Steuer zählen praktische Fragen: Wer von Ihnen will oder kann einziehen? Rechnet sich eine Vermietung nach Sanierung, Rücklagen und Verwaltungsaufwand? Und was ist das Haus heute am Markt wert? Bevor die Erben entscheiden, sollte der Marktwert auf dem Tisch liegen, und zwar als nachvollziehbare Einschätzung zur aktuellen Lage, nicht nur als Zahl aus einem älteren Gutachten.

Selbst nutzen: Familienheim Befreiung prüfen, Zehnjahresfrist beachten
Vermieten: Erträge gegen Sanierung und Aufwand rechnen, Einigkeit in der Erbengemeinschaft sichern
Verkaufen: Anschaffungsdatum des Erblassers und Spekulationsfrist klären, Grundbuch vorher berichtigen

Wie H&W Immobilien-Service Erben unterstützt

Wir verkaufen in Waiblingen und Umgebung auch geerbte Immobilien. Am Anfang steht eine kostenlose Wertermittlung: eine realistische, sachliche Einschätzung auf Basis von Sach, Vergleichs und Ertragswertverfahren, die alle Miterben nachvollziehen können. Rechtliche und steuerliche Fragen gehören zu Notar, Nachlassgericht und Steuerberater; wir kümmern uns um den Markt.

Häufige Fragen

Brauche ich immer einen Erbschein, um ein geerbtes Haus ins Grundbuch eintragen zu lassen?

Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen diese Urkunde und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 Abs. 1 GBO). Das Grundbuchamt kann im Zweifel trotzdem einen Erbschein verlangen.

Was kostet die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall?

Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG). Kosten für einen Erbschein kommen gegebenenfalls hinzu.

Wann beginnt die Spekulationsfrist bei einem geerbten Haus?

Maßgeblich ist der Kauf durch den Verstorbenen, nicht der Erbfall (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkaufsgewinn nach § 23 EStG in der Regel nicht steuerpflichtig.

Kann ein Miterbe den Verkauf des Hauses erzwingen?

Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und notfalls die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Ein freihändiger Verkauf braucht dagegen die Zustimmung aller Erben.

Welches Nachlassgericht ist für Waiblingen, Fellbach und Korb zuständig?

Das Amtsgericht Waiblingen, Nachlassabteilung in der Fronackerstraße 33 bis 35. Maßgeblich ist der letzte Wohnsitz des Verstorbenen.

Quellen

Was ist das geerbte Haus heute wert?

Bevor die Erben entscheiden, sollte ein nachvollziehbarer Marktwert vorliegen. Die Wertermittlung von H&W Immobilien-Service ist kostenlos, eine Rückmeldung auf Ihre Anfrage erhalten Sie in der Regel innerhalb eines Werktags.

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