Bodenrichtwerte in Waiblingen, Fellbach und Korb richtig lesen

Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler bei H&W Immobilien-Service Von Andreas Holzwarth, Inhaber, Immobilienmakler · 11. Oktober 2026

Wohngebiet mit Einfamilienhäusern aus der Luft

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Grund und Boden für eine Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss nach § 196 BauGB. Zum Stichtag 1. Januar 2025 liegen die Werte für baureifes Wohnbauland in Waiblingen zwischen 650 und 1.350 Euro, in Fellbach mit Schmiden und Oeffingen zwischen 650 und 1.400 Euro und in Korb mit Kleinheppach zwischen 740 und 1.200 Euro je Quadratmeter. Er beschreibt nur den Boden, nicht den Wert eines bebauten Hauses.

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden in einem bestimmten Gebiet. So steht es in § 196 Abs. 1 Baugesetzbuch: Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn auf Grundlage der Kaufpreissammlung, also aus den tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen. Jeder Notar muss dem Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Kaufvertrags über ein Grundstück übersenden (§ 195 BauGB). Der Bodenrichtwert stützt sich deshalb auf echte Verkäufe und nicht auf Angebotspreise aus Inseraten.

Der Wert gilt immer für ein gedachtes Mustergrundstück, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück, und für eine Zone. Eine Bodenrichtwertzone fasst Grundstücke mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung zusammen. Für bebaute Gebiete schreibt das Gesetz vor, den Wert so zu ermitteln, als wäre das Grundstück unbebaut. Das Haus spielt beim Bodenrichtwert also keine Rolle.

Wichtig zur Einordnung: Bodenrichtwerte sind nicht rechtsverbindlich. Die Stadt Waiblingen weist ausdrücklich darauf hin, dass sich aus ihnen keine Rechtsansprüche ableiten lassen und das Baugesetzbuch kein Beschwerdeverfahren gegen einen festgesetzten Bodenrichtwert vorsieht.

Wer ermittelt die Werte für Waiblingen, Fellbach und Korb?

Zuständig ist der Gutachterausschuss, ein unabhängiges Gremium von Sachverständigen. In der Region arbeiten Städte und Gemeinden in gemeinsamen Gutachterausschüssen zusammen, die Geschäftsstelle sitzt jeweils in einem Rathaus.

Waiblingen und Korb: Gemeinsamer Gutachterausschuss Waiblingen/Korb mit Geschäftsstelle bei der Stadt Waiblingen. Er hat die aktuellen Bodenrichtwerte am 26. November 2025 zum Stichtag 1. Januar 2025 beschlossen.
Fellbach: Gutachterausschuss Unteres Remstal, seit dem 1. Januar 2021 zuständig für Fellbach, Kernen im Remstal und Weinstadt, Geschäftsstelle in Fellbach.

Was bedeutet der Stichtag?

Jeder Bodenrichtwert gilt für einen festen Stichtag. Nach § 196 Abs. 1 BauGB werden die Werte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Der Gemeinsame Gutachterausschuss Waiblingen/Korb hat zuletzt jährlich Werte beschlossen, zu den Stichtagen 1. Januar 2023, 2024 und 2025.

Der Stichtag sagt Ihnen, auf welchen Markt sich die Zahl bezieht. Ein Wert zum 1. Januar 2025 spiegelt die Kaufverträge bis zu diesem Zeitpunkt wider. Was sich am Markt seitdem bewegt hat, steckt nicht darin. Achten Sie in BORIS-BW deshalb immer darauf, welchen Stichtag Sie gerade ansehen, denn das Portal zeigt auch ältere Stände.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse?

Die Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg stehen im Portal BORIS-BW, dem zentralen Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse im Land. Die Abfrage im Internet ist kostenlos. Sie suchen Ihre Adresse oder Ihr Flurstück, klicken in die Karte und sehen die Zone mit ihrem Wert und ihren Merkmalen. Die Stadt Waiblingen stellt die Werte zusätzlich über ihr GEOPORTAL bereit.

Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann außerdem jede Person bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über Bodenrichtwerte verlangen. Eine einfache schriftliche Auskunft kostet in Waiblingen 50 Euro, jeder weitere Bodenrichtwert 10 Euro. Eine erweiterte Auskunft zur Vorlage beim Finanzamt kostet 150 Euro.

Wie lese ich eine Bodenrichtwertzone?

Neben der Zahl in Euro je Quadratmeter beschreibt jede Zone ihr Bodenrichtwertgrundstück mit Merkmalen. Welche Merkmale angegeben werden, regelt § 16 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese Angaben sollten Sie mit Ihrem eigenen Grundstück vergleichen:

Entwicklungszustand: zum Beispiel baureifes Land, Rohbauland oder Fläche der Land und Forstwirtschaft. Die Spannen weiter unten gelten für baureifes Wohnbauland.
Art der Nutzung: etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche oder gewerbliche Baufläche. Ein Gewerbegebiet hat einen anderen Wert als ein Wohngebiet daneben.
Maß der baulichen Nutzung: häufig als wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Darf auf Ihrem Grundstück mehr oder weniger gebaut werden als auf dem Richtwertgrundstück, weicht der Wert ab.
Grundstücksgröße oder Grundstückstiefe: Ein sehr großes oder sehr tiefes Grundstück ist je Quadratmeter oft weniger wert als das typische Grundstück der Zone.
Beitragsrechtlicher Zustand: Bei baureifem Land beziehen sich die Werte grundsätzlich auf beitragsfreie, also erschlossene und abgerechnete Grundstücke.

Welche Bodenrichtwerte gelten in Waiblingen, Fellbach und Korb?

Die folgenden Spannen gelten für baureifes Wohnbauland zum Stichtag 1. Januar 2025, abgefragt in BORIS-BW. Jede Spanne reicht von der günstigsten bis zur teuersten Zone des Ortsteils. Den Wert für Ihre Adresse zeigt nur die Karte.

Waiblingen Kernstadt: 800 bis 1.350 Euro je Quadratmeter
Beinstein: 780 bis 1.130 Euro, Bittenfeld: 780 bis 890 Euro, Hegnach: 650 bis 880 Euro, Hohenacker: 850 bis 930 Euro, Neustadt: 850 bis 1.000 Euro
Fellbach: 650 bis 1.350 Euro, die meisten Zonen zwischen 1.050 und 1.250 Euro
Schmiden: 910 bis 1.400 Euro, Oeffingen: 940 bis 1.200 Euro
Korb: 740 bis 1.200 Euro, Kleinheppach: 790 bis 1.100 Euro

Warum ist der Bodenrichtwert nicht der Wert Ihres Hauses?

Der Bodenrichtwert beschreibt nur den Boden, gerechnet als wäre er unbebaut. Ein Rechenbeispiel: In Bittenfeld reicht die Spanne bis 890 Euro je Quadratmeter. Ein 500 Quadratmeter großes Grundstück in einer solchen Zone hätte einen rechnerischen Bodenwert von 500 mal 890 Euro, also 445.000 Euro. Das ist ein Ausgangswert und noch kein Verkehrswert. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit vom Richtwertgrundstück ab, sind Zu oder Abschläge nötig (§ 40 ImmoWertV).

Für ein bebautes Grundstück kommt das Gebäude hinzu: Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen und Ausstattung. Bei der Bewertung wird der Bodenwert getrennt vom Gebäude ermittelt und dann im Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswertverfahren mit dem Gebäude zusammengeführt. Ein älteres Haus kann den Grundstückswert kaum erhöhen, ein neues und gut ausgestattetes Haus deutlich. Wer nur den Bodenrichtwert mit der Fläche multipliziert, kennt deshalb einen Baustein, aber nicht den Verkaufspreis.

Was hat der Bodenrichtwert mit der Grundsteuer zu tun?

In Baden-Württemberg gilt seit dem 1. Januar 2025 die neue Grundsteuer nach dem Landesgrundsteuergesetz (LGrStG). Das Land nutzt ein Bodenwertmodell: Das Finanzamt multipliziert die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert und erhält den Grundsteuerwert (§ 38 LGrStG). Darauf wird die Steuermesszahl von 1,30 Promille angewendet, die um 30 Prozent ermäßigt wird, wenn das Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient (§ 40 LGrStG). Den Hebesatz legt die Gemeinde fest.

Achtung beim Stichtag: Für die Grundsteuer gelten die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022, nicht die Werte von 2025. Sie stehen in BORIS-BW in einem eigenen Bereich für die Grundsteuer B. Liegt der tatsächliche Bodenwert um mehr als 30 Prozent unter dem Wert des Finanzamts, ist nach § 38 Abs. 4 LGrStG mit einem qualifizierten Gutachten ein niedrigerer Wert möglich. Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen

Der Bodenrichtwert ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber er ersetzt keinen Blick auf Gebäude, Lage in der Straße und aktuelle Verkäufe. Bei H&W Immobilien-Service schätzen wir den Wert Ihrer Immobilie kostenlos und sachlich ein, ohne Verkäufergeschwätz. Dafür ziehen wir das Sach, Vergleichs und Ertragswertverfahren heran und schauen gemeinsam mit Ihnen auf die aktuelle Marktlage.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich für mein Grundstück bekomme?

Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone und ein typisches Richtwertgrundstück. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit und die aktuelle Nachfrage verändern den tatsächlichen Preis.

Wo sehe ich den Bodenrichtwert für meine Adresse kostenlos?

Im Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Dort suchen Sie Ihre Adresse und klicken in die Karte, um Wert und Merkmale der Zone zu sehen.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Waiblingen und Korb aktualisiert?

Das Baugesetzbuch verlangt eine Ermittlung mindestens alle zwei Jahre. Der Gemeinsame Gutachterausschuss Waiblingen/Korb hat zuletzt jährlich Werte beschlossen, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2025.

Welcher Bodenrichtwert zählt für die Grundsteuer?

Für die Grundsteuer in Baden-Württemberg gilt der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022. Er wird mit der Grundstücksfläche multipliziert und ergibt den Grundsteuerwert.

Kann ich gegen einen Bodenrichtwert Widerspruch einlegen?

Gegen den Bodenrichtwert selbst sieht das Baugesetzbuch kein Beschwerdeverfahren vor. Für die Grundsteuer kann ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Wert belegen, wenn der Bodenwert um mehr als 30 Prozent abweicht.

Quellen

Was ist Ihre Immobilie wert?

Der Bodenrichtwert zeigt nur den Boden. Wir schätzen den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung kostenlos ein, mit Blick auf Gebäude, Lage und aktuelle Verkäufe. Rückmeldung in der Regel innerhalb eines Werktags.

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