Haus und Wohnung kaufen in Waldenbuch

Waldenbuch ist eine Stadt mit rund 8.700 Einwohnern im Landkreis Böblingen. Sie liegt laut Stadt am Schnittpunkt der L 1208 von Stuttgart nach Tübingen, der alten B 27, mit der L 1185 von Böblingen nach Nürtingen. Mehr als die Hälfte der Markung ist Wald. In der Altstadt stehen Fachwerkhäuser, die Stadtkirche St. Veit und das Schloss mit dem Museum der Alltagskultur, im Aichtal das Museum Ritter.

Die fünf Stadtteile unterscheiden sich deutlich. Den Kalkofen beschreibt die Stadt als Stadtteil mit modernem Wohnraum in der Nähe von Geschäften, Kindergärten, Schule und Hallenbad, Liebenau mit familienfreundlichen Bauplätzen und Wohnungen und schnellem Anschluss an die L 1185. Glashütte liegt nahe am Naturpark Schönbuch, der Hasenhof ist laut Stadt der höchste Punkt der Stadt.

Nach dem Krieg wuchs die Stadt: 1947 begann der Bau der Siedlung auf dem Weilerberg, bis Mitte der fünfziger Jahre entstanden Wohnungen auf dem Steinenberg und in den Gebieten Kalkofen, Steigäcker und Breitne. Im Nordosten der Stadt hat der Gemeinderat 2019 den Bebauungsplan Liebenau VII beschlossen.

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden. Sein Grundstücksmarktbericht 2025 nennt keine Kaufpreise nur für Waldenbuch, sondern für den Gebietsbereich Land, zu dem neben Waldenbuch Altdorf, Dagersheim, Hildrizhausen, Schönaich, Steinenbronn und Weil im Schönbuch gehören. Wohnungen mit 51 bis 100 m² kosteten dort in den Jahren 2023 und 2024 im Mittel je Quadratmeter Wohnfläche: Baujahr bis 1969 3.322 Euro (10 Verkäufe), 1970 bis 1990 3.021 Euro (56 Verkäufe), 1991 bis 2020 3.576 Euro (86 Verkäufe) und ab 2021 6.056 Euro (59 Verkäufe, Spanne 4.675 bis 7.852 Euro).

Für Häuser veröffentlicht der Bericht keine Durchschnittspreise je Ort, wohl aber einen Preisindex: Einfamilienhäuser im Gebietsbereich Land wurden 2024 im Schnitt 15,2 Prozent günstiger verkauft als 2023, wiederverkaufte Wohnungen 6,9 Prozent teurer. Für eine Garage oder einen Tiefgaragenstellplatz setzt der Bericht im Wiederverkauf 20.000 Euro an, im Neubau 27.000 Euro.

Zum Stichtag 1. Januar 2025 kostet baureifes Wohnbauland in Waldenbuch laut Gutachterausschuss je nach Zone zwischen 400 und 790 Euro je Quadratmeter. 14 der 21 Wohnzonen ohne Glashütte und Hasenhof liegen zwischen 600 und 740 Euro. In Glashütte sind es 450 bis 580 Euro, auf dem Hasenhof 600 Euro. Gemischte Bauflächen liegen bei 370 bis 530 Euro. Rechnerisch steckt in einem Grundstück mit 500 m² in einer Zone mit 730 Euro also ein Bodenwert von 365.000 Euro, bevor das Haus bewertet ist.

Alle Wohnbauwerte entsprechen denen zum 1. Januar 2023. Ein Bodenrichtwert beschreibt den Durchschnitt einer Zone für ein gedachtes unbebautes Grundstück mit festgelegter Größe und Geschossflächenzahl. Für eine bestimmte Adresse hilft die Karte in BORIS-BW, für den Kaufpreis eines Hauses zählen zusätzlich Gebäude und Zustand.

Für den Weg nach Stuttgart nennt die Stadt die Busverbindungen zum S Bahnhof in Leinfelden-Echterdingen. Laut VVS Fahrplanauskunft fahren am Dienstag, 20. Oktober 2026, zwischen 7 und 8.45 Uhr ab der Haltestelle Altstadt die Buslinien 826 und 828 nach Echterdingen, dort geht es mit der S2 weiter. Bis zum Stuttgarter Hauptbahnhof (tief) dauert das 55 bis 59 Minuten, mit dem X82 ab der Haltestelle Schloss 52 Minuten. Der X76 fährt nach Böblingen.

Mit dem Auto liegt Waldenbuch an der L 1208 zwischen Stuttgart und Tübingen und an der L 1185 zwischen Böblingen und Nürtingen.

Im Stadtteil Kalkofen liegt die Oskar-Schwenk-Schule, laut Stadt eine Verbundschule mit Grundschule und Realschule, zusammen rund 710 Schülerinnen und Schüler. Für die Klassen 1 bis 6 gibt es eine offene Ganztagsschule. Gymnasien gibt es laut Stadt in Böblingen, Leinfelden-Echterdingen und Tübingen. In Waldenbuch gibt es acht Kindertageseinrichtungen für Kinder ab einem Jahr bis zum Schuleintritt, darunter einen Waldkindergarten. Einen Platz meldet man mindestens sechs Monate vorher bei der Stadt an.

Die Stadt schreibt, dass derzeit keine neuen städtischen Wohnbauprojekte in Planung sind und auch in naher Zukunft keine städtischen Wohnbauplätze zur Verfügung stehen. Im Neubaugebiet Gänsäcker II/Kühäcker mit rund 9 Hektar sind alle Bauplätze verkauft. Am 21. Mai 2019 hat der Gemeinderat den Bebauungsplan Liebenau VII beschlossen: 1,21 Hektar im Nordosten der Stadt mit Einzel und Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern, die Begründung rechnet mit rund 46 Wohneinheiten. Wer bauen will, sucht also vor allem im Bestand.

Im Sanierungsgebiet „Erweiterter Altstadtkern“ kann die Stadt nach ihren Förderbedingungen von 2019 umfassende Modernisierungen privater Gebäude mit bis zu 25 Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten, bei Gemeinschaftsprojekten mehrerer Eigentümer bis zu 30 Prozent fördern. Voraussetzungen sind unter anderem ein Baujahr vor 1950 und ein Modernisierungsvertrag mit der Stadt vor Beginn der Arbeiten. Der Kaufvertrag selbst braucht in diesem Gebiet die Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB.

Der qualifizierte Mietspiegel Waldenbuch, eine Fortschreibung des Mietspiegels 2022 über den Verbraucherpreisindex, gilt nur vom 1. November 2024 bis 31. Oktober 2026. Einen Nachfolger hatte die Stadt bis Mitte Oktober 2026 nicht veröffentlicht. Als durchschnittliche Nettomiete nennt er 9,96 Euro je Quadratmeter, bei der Erhebung 2022 waren es 9,17 Euro. Für eine Wohnung mit 70 bis unter 80 m² reicht die Basismiete je nach Baujahr von 9,20 Euro (1919 bis 1948) bis 11,06 Euro je Quadratmeter (2018 bis 2022), dazu kommen Zu und Abschläge für Ausstattung, Modernisierung und Lage. Wer eine Wohnung kauft und vermieten will, sollte die erzielbare Miete am dann gültigen Mietspiegel prüfen. Die Mietpreisbremse gilt in Waldenbuch nicht, die Stadt steht weder in der bis 31. Dezember 2026 geltenden Landesverordnung noch im Entwurf der Gebietskulisse ab 2027.