Waldenbuch liegt im Südosten des Landkreises Böblingen. Mehr als die Hälfte der 2.269 Hektar großen Markung ist Wald, rund zwei Drittel stehen unter Landschaftsschutz. 1363 wird Waldenbuch erstmals in einer Urkunde als Stadt genannt, der erste Teil des Jagdschlosses war 1566 fertig. Laut Stadt gehören heute fünf Stadtteile dazu: Stadtkern, Kalkofen, Liebenau, Glashütte und Hasenhof.
Für Eigentümer zählt vor allem die Zone, in der ihr Grundstück liegt. Der Gutachterausschuss setzt für baureifes Wohnbauland zum 1. Januar 2025 zwischen 400 und 790 Euro je Quadratmeter an, in Glashütte 450 bis 580 Euro und auf dem Hasenhof 600 Euro. Zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnzone liegen damit fast 400 Euro je Quadratmeter. Gegenüber dem 1. Januar 2023 sind diese Werte unverändert.
Für den erweiterten Altstadtkern gilt seit 2019 eine Sanierungssatzung über rund 10,4 Hektar. Dort braucht schon der Verkauf eines Grundstücks die Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB, und die Stadt hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Der qualifizierte Mietspiegel Waldenbuch gilt nur bis 31. Oktober 2026, einen Nachfolger hatte die Stadt bis Mitte Oktober 2026 nicht veröffentlicht. Eine Mietpreisbremse gilt in Waldenbuch nach der bis 31. Dezember 2026 befristeten Landesverordnung nicht, anders als in Steinenbronn, mit dem Waldenbuch einen Gemeindeverwaltungsverband bildet.
Was Eigentümer in Waldenbuch wissen sollten
Kaufpreise nur für Waldenbuch weist der zuständige Gutachterausschuss nicht aus. Sein Grundstücksmarktbericht 2025 fasst Waldenbuch mit Altdorf, Dagersheim, Hildrizhausen, Schönaich, Steinenbronn und Weil im Schönbuch zum Gebietsbereich Land zusammen. Für Wohnungen mit 51 bis 100 m² nennt er aus Verkäufen der Jahre 2023 und 2024 diese Mittelwerte je Quadratmeter Wohnfläche: Baujahre 1970 bis 1990 3.021 Euro (56 Verkäufe), 1991 bis 2020 3.576 Euro (86 Verkäufe) und ab 2021 6.056 Euro (59 Verkäufe).
Bei Einfamilienhäusern im Gebietsbereich Land lag der Preisindex des Ausschusses 2024 um 15,2 Prozent unter 2023, bei wiederverkauften Wohnungen um 6,9 Prozent darüber. Die Bodenrichtwerte hat der Ausschuss zum 1. Januar 2025 unverändert gelassen. Für ein bestimmtes Haus ersetzen diese Durchschnitte keine Bewertung, die Grundstück, Baujahr und Zustand einzeln ansetzt.
Für Mieten gibt es den qualifizierten Mietspiegel Waldenbuch, eine Fortschreibung des Mietspiegels 2022 über den Verbraucherpreisindex. Er gilt nur vom 1. November 2024 bis 31. Oktober 2026, einen Nachfolger hatte die Stadt bis Mitte Oktober 2026 nicht veröffentlicht. Als durchschnittliche Nettomiete nennt er 9,96 Euro je Quadratmeter, bei der Erhebung 2022 waren es 9,17 Euro. Für eine Wohnung mit 70 bis unter 80 m² reicht die Basismiete je nach Baujahr von 9,20 Euro (1919 bis 1948) bis 11,06 Euro je Quadratmeter (2018 bis 2022), dazu kommen Zu und Abschläge. Diese Werte gelten nur bis zum Ablauf des Mietspiegels.
Eigentumswohnungen 51 bis 100 m², Gebietsbereich Land (sieben Orte zusammen), Mittelwert je m² Wohnfläche nach Baujahr, Verkäufe 2023 und 2024
Für Wohnbauflächen hat der Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2025 in Waldenbuch ohne Glashütte und Hasenhof 21 Zonen zwischen 400 und 790 Euro je Quadratmeter ausgewiesen, 14 davon liegen zwischen 600 und 740 Euro. In Glashütte sind es 450, 540 und 580 Euro, auf dem Hasenhof 600 Euro. Gemischte Bauflächen liegen zwischen 370 und 530 Euro, für das Sanierungsgebiet im Altstadtkern führt BORIS-BW eigene Zonen mit 450 bis 530 Euro. Die Werte der Wohnbauflächen und der übrigen gemischten Bauflächen sind gegenüber dem Stichtag 1. Januar 2023 unverändert.
Der Bodenrichtwert gilt für den Grund und Boden, als Mittel einer Zone, und unterstellt ein unbebautes Grundstück mit festgelegter Geschossflächenzahl, bei Ein und Zweifamilienhäusern auch mit festgelegter Grundstücksgröße. Weicht Ihr Grundstück davon ab, rechnet der Ausschuss mit Umrechnungskoeffizienten. Den Wert für Ihre Adresse zeigt die Karte in BORIS-BW, Haus und Zustand kommen beim Verkaufspreis hinzu.
Einen ersten Anhalt gibt der Bodenrichtwert Ihrer Zone. Für baureifes Wohnbauland liegt er zum 1. Januar 2025 zwischen 400 und 790 Euro je Quadratmeter, in Glashütte zwischen 450 und 580 Euro, auf dem Hasenhof bei 600 Euro. Für ein bebautes Grundstück kommen Haus, Zustand und Lage hinzu. Das prüfen wir in einer kostenlosen Bewertung.
Brauche ich für den Verkauf in der Altstadt eine Genehmigung der Stadt?
Wenn das Grundstück im Sanierungsgebiet „Erweiterter Altstadtkern“ liegt, ja. Der Gemeinderat hat die Satzung über rund 10,4 Hektar am 24. September 2019 beschlossen, sie erklärt § 144 BauGB für anwendbar. Danach ist auch die Veräußerung eines Grundstücks genehmigungspflichtig, außerdem hat die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Welche Flurstücke betroffen sind, steht in der Liste der zugeordneten Grundstücke auf der Website der Stadt. Das sollte vor dem Notartermin geklärt sein.
Gilt in Waldenbuch die Mietpreisbremse?
Nein. Waldenbuch gehört nicht zu den 130 Städten und Gemeinden, für die Baden-Württemberg vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 die Mietpreisbremse, die abgesenkte Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist festgelegt hat. Auch im Entwurf der Gebietskulisse ab 2027, den der Ministerrat am 22. September 2026 zur Anhörung freigegeben hat, ist Waldenbuch nicht enthalten. Bei Mieterhöhungen gilt deshalb die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, bis 31. Oktober 2026 nach dem Mietspiegel Waldenbuch.
Welcher Gutachterausschuss ist für Waldenbuch zuständig?
Seit dem 1. April 2023 der Gemeinsame Gutachterausschuss Böblingen und Schönbuchgemeinden mit Geschäftsstelle am Marktplatz 16 in Böblingen. Er ist auch für Böblingen, Altdorf, Ehningen, Hildrizhausen, Holzgerlingen, Schönaich, Steinenbronn und Weil im Schönbuch zuständig. Die Bodenrichtwerte veröffentlicht er in BORIS-BW.
Kommen Sie für einen Verkauf nach Waldenbuch?
Ja. Besichtigungen und die Betreuung der Interessenten übernehmen wir als Teil der Vermarktung. Erstgespräch und Wertermittlung sind kostenlos, auf eine Bewertungsanfrage melden wir uns in der Regel innerhalb eines Werktags.
Sie möchten in Waldenbuch verkaufen?
Das erste Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich. Rufen Sie an oder hinterlassen Sie Ihre Nummer, wir melden uns.
Andreas HolzwarthInhaber, Immobilienmakler07151 1731589
