Der Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Er wurde im Oktober 2025 von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt und gilt vom 1. November 2025 bis 31. Oktober 2027. Grundlage ist die Neuerstellung 2023, für die Fellbach gemeinsam mit Kernen im Remstal, Leutenbach und Winnenden von Mai bis Juni 2023 Haushalte befragt hat, 990 Datensätze aus allen vier Orten. 2025 wurde nicht neu erhoben: Die Basistabelle wurde mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts fortgeschrieben (Mai 2023: 116,5, Mai 2025: 121,8, also plus 4,55 Prozent), die Zu und Abschläge blieben unverändert. Den Durchschnitt von 10,47 Euro je Quadratmeter nennt nicht der Mietspiegel selbst, sondern die Dokumentation der Fortschreibung, als durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen „zum Zeitpunkt der Datenerhebung“. Für den Mietspiegel 2027 ist laut Vorwort wieder eine lokale Mietdatenerhebung erforderlich. Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen und vermietete Häuser mit 25 bis 150 Quadratmetern, nicht unmittelbar für möblierte Wohnungen.
Die Vergleichsmiete ergibt sich in drei Schritten. Tabelle 1 nennt die Basismiete nach Wohnfläche und Baujahr. Tabelle 2 vergibt Zu und Abschläge in Prozent für Modernisierung, Ausstattung, Bad und Lage. Die Lage bewertet der Mietspiegel über Entfernungen in Luftlinie, etwa zur nächsten Haltestelle, zum Supermarkt oder zum Marktplatz, und empfiehlt dafür den Onlinerechner der Stadt. Tabelle 5 fasst beides zusammen: Basismiete mal Punktsumme durch 100 ergibt den Zu oder Abschlag in Euro je Quadratmeter.
Ein Beispiel: Eine 70 Quadratmeter große Wohnung, Baujahr 1972, seit 2010 weder an der Wohnung noch am Gebäude modernisiert, mit Balkon, Bodenbelag zwischen 10 und 20 Jahre alt, zentraler Heizung und einer Einbauküche des Vermieters mit mindestens vier Ausstattungsmerkmalen, die nicht älter als 20 Jahre ist. Für die Lage wird angenommen, dass die nächste Haltestelle höchstens 200 Meter und der nächste Supermarkt höchstens 650 Meter entfernt liegen; die tatsächliche Einstufung hängt von der Adresse ab. Weitere Merkmale aus Tabelle 2 liegen nicht vor. Die Basismiete beträgt 8,94 Euro. Zuschläge: Einbauküche plus 5, Haltestelle plus 1, Supermarkt plus 1. Abschlag: keine Modernisierung bei Baujahr 1960 bis 1980 minus 5. Das ergibt plus 2 Punkte, also 8,94 Euro mal 2 durch 100 gleich 0,18 Euro und damit 9,12 Euro je Quadratmeter oder 638,40 Euro Nettokaltmiete im Monat.
Die Miete einer Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb der Spanne liegt, in der zwei Drittel aller vergleichbaren Mieten liegen. In Fellbach sind das im Schnitt plus oder minus 19 Prozent, im Beispiel 517,10 bis 759,70 Euro, rund 7,39 bis 10,85 Euro je Quadratmeter. Ein Abweichen vom Mittelwert begründet der Mietspiegel mit Merkmalen, die in Tabelle 2 nicht vorkommen, oder mit einer starken Abweichung der Qualität vom Standard, jeweils um höchstens 9,5 Prozent. Den Wert für eine bestimmte Adresse rechnet der Onlinerechner der Stadt.
